Immobilienmarktdaten: Update Q1-2025

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 1. Quartal 2025 liegen vor und stehen in der VALUE Marktdatenbank ab dem 11.04.2025 zur Auswertung bereit. Wie gewohnt informiert das Team VALUE Marktdaten mit den VALUE-DataInsights-Q1-2025 über aktuelle Marktentwicklungen.

Zum ersten Mal seit Mitte 2022 sehen wir ein Preisplus in allen Marktsegmenten. Der bundesweite Medianpreis für Eigentumswohnungen stieg im Vergleich zum Vorquartal um 1,1 % und machte damit einen deutlichen Sprung. Die Preise für Ein-/Zweifamilienhäuser entwickelten sich diesesmal bundesweit sogar noch dynamischer und verzeichnen ein Plus von 1,2 %.

Der Mietmarkt zog im ersten Quartal wieder einmal an, wenn auch moderater als zuvor. Die öffentlich inserierten Neuvertragsmieten lagen im Vergleich zum Vorquartal um 0,8 % im Plus. Im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich damit ein Plus von 4,4 %, in den Metropolen teils deutlich darüber. Hier (in den Top-7) ergibt sich auf Jahressicht ein Mietanstieg von (5,8 %) und im Vergleich zum Vorquartal ein Plus von (3,2 %).

Insgesamt zeigen sich im Vorquartalsvergleich für 18 der 21 größten Märkte positive Vorzeichen bei den Wohnungspreisen. Die Talsohle ist damit definitiv durchschritten, der Markt hat auf Wachstum gedreht.

Tutti Bene könnte man also meinen, wenn man auf das erste Quartal zurückschaut – es kommt ja so, wie wir es antizipiert haben: Der Mietmarkt bleibt eng, gebaut wird immer noch zu wenig, reguliert wird immer noch viel, die Zinsen pendeln sich ein und machen keine großen Sprünge mehr.

Dann kam zuerst der Schuldenhammer. Die Anleiherenditen für Deutschland explodierten und einzelne Institute drehten über Nacht ordentlich an der Zinsschraube. Zum Glück nahm die Zinselastizität der Preise und Mengen in den Selbstnutzermärkten zuletzt ab und die Renditen haben sich ebenfalls etwas beruhigt, aber das war ja leider noch nicht alles.

Neue Handelskriege und Zölle bedrohen die ohnehin schwächelnde Kunjunktur und die Finanzmärkte. Die Volatilität des Umfeldes ist enorm und selbst Entwicklungen in der nahen Zukunft sind kaum mehr antizipierbar.

Festzuhalten bleibt aber: Leichte Zinssteigerungen werden die zuletzt gesehene Marktdynamik im Selbstnutzersegment nicht abwürgen – dafür ist der Druck im Wohnungskessel zu hoch. Bundesweit betrachtet dürfte es daher weiter aufwärts gehen, mit Preisen und mit Transaktionen (im Selbstnutzermarkt für Wohnen).

Regional steigt allerdings die Verunsicherung – sowohl bei Verbrauchern als auch bei Kreditgebern. Regionen mit Klumpenrisiken in der Exportbasis und damit am Arbeitsmarkt könnten unvermittelt von rückläufiger Nachfrage betroffen sein. Hier gilt es den Markt engmaschig zu beobachten; dabei unterstützen wir gerne mit aktuellen Immobilienmarktdaten und Bewertungssystemen.

Wir wünschen Euch/Ihnen trotz der turbulenten Zeiten ein frohes und erholsames Osterfest!

Hier geht es zum Bericht inkl. detaillierter Preisübersichten für die größten 21 Städte.

Immobilienmarktdaten: Update Q3-2018

Pünktlich zur Expo Real 2018, stehen unsere Immobilienmarktdaten für das dritte Quartal 2018 bereit. Auch unser Immobilien­markt­informationssystem, der empirica-systeme Analyst wurde für unsere Kunden zum Quartalswechsel wieder um neue Features erweitert. Anhand unserer Immobilienmarktdaten haben wir die aktuelle Immobilienmarktentwicklung auf dem Wohnungsmarkt, im Kontext einer aktuellen Fragestellung, beleuchtet.

Weiterer Preisanstieg in den Top-7

Indexpreisentwicklung für Wohnungen zum Kauf, Jan. 2018 – Sep. 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung). Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank

Nach unseren aktuellen Zahlen ist immer noch kein Wendepunkt in Sicht. Der „Superzyklus“ läuft somit weiter, aber nicht überall gleich dynamisch. Vielleicht deutet sich eine Seitwärtsbewegung teilweise auch schon an. Aber nicht in Frankfurt! Hier stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen (keine Neubau und kein Erstbezug) seit Anfang des Jahres im Median um mehr als 17%. Zum Vergleich: Berlin, Stuttgart, Köln und Düsseldorf folgen mit 6-7% im selben Zeitraum, München und Hamburg liegen mit rd. 4% noch weiter dahinter.

Frankfurt hebt sich ab

Ob die Entwicklung in Frankfurt durch ein „Brexit gains Narrativ“ zu begründen ist, wie es die UBS im aktuellen BubbleIndex beschreibt, sei einmal dahin gestellt. Bei Betrachtung der Preisverteilung fällt jedenfalls auf, dass besonders die unteren und mittleren Marktsegmente im Laufe des Jahres eine recht starke Teuerung erfuhren. Im unteren Dezil beträgt das Delta zwischen Januar und September bis zu 20%. Die Preisanpassungen im oberen Dezil tendieren hingegen gegen Null. Auf den Raum übertragen heißt das: Im Zentrum laufen die Preise seitwärts, am Rand steil nach oben; der Markt wird homogener.

Umland und B Städte mit höherer Dynamik

Dieses Bild erstreckt sich auch über die Frankfurter Stadtgrenzen hinweg, z.B. nach Offenbach: Im Median stiegen die Preise hier mit über 18% im Vergleichszeitraum noch stärker als in Frankfurt selbst, besonders in den Bezirken Kaiserlei und Stadtmitte. Brexit hin oder her, eine hohe Nachfrage trifft in der Region auf ein geringes Angebot. Deswegen hat Frankfurt den Median von 5.000 Euro je m² für unsanierte Bestandswohnungen im September auch gerissen. Auf unserer Karte zur Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 ist Frankfurt damit die einzige Metropole in Dunkelrot.

Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung); Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank

Diese Einfärbung bleibt ansonsten nur Küsten- und Umlandgemeinden sowie B- , C- und D Städten vorbehalten (z.B. Offenbach >18%, Bochum, Zwickau und Münster >15%).

Die Karte illustriert auch die Ausstrahlung der Zentren auf ihr Umland, sofern genügend Fälle zur Messung vorlagen. Insgesamt zeigt sich, dass die Dynamik, wie sie in den letzten Jahren in den Metropolen messbar war, nun an anderen Standortkategorien stattfindet. Die räumliche Dimension überlagert die zeitliche Dimension. Der Zyklus ist durch eine Gleichzeitigkeit des Ungleichzeitigen charakterisiert. Ende des Zyklus absehbar? Ein Blick auf die Rendite