Der Wohnungsmarktüberblick H2-2020 von JLL gibt einen Überblick über den deutschen Markt für Wohnimmobilien mit demographischen und sozioökonomischen Trends, der Entwicklung des Wohnungsmarktangebots, der Miet- und Kaufpreise sowie dem Investmentmarkt mit Fokus auf die Big 8 Cities: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig. “Miet- und Kaufpreise driften weiter auseinander – und auch im Umland wird es teurer” ist eine der Kernbotschaften für das Pandemie-geprägte zweite Halbjahr 2020. Im Corona-Jahr 2020 stellt JLL einen verstärkten Aufholprozess im Umland der Metropolen fest, der aber bereits schon länger andauere: “So ist der Kaufpreisanstieg im Umland der acht deutschen Städte durchschnittlich um fast +50 % höher als in den Kernstädten.”
Weitere Informationen erhalten Sie unter www.jll.de/de
Der Bericht mit deatillierten Auswertungen des Immobilienmarktes in den Top-8 Städten kann hier heruntergeladen werden.
Neue Daten: Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten stehen Ihnen zur Auswertung bereit
Wir haben wieder etwas genauer in unsere Immobiliendaten hineingeschaut und unsere Erkenntnisse zur allgemeinen Marktentwicklung und aktuellen Themen in den VALUE Data Insights für das 2. Quartal 2020 zusammengefasst:
Deckblatt Value Data Insights 2. Quartal 2020 (Quelle: Value AG)
Die Kaufpreise für Wohnungen steigen im bundesweiten Mittel im zweiten Quartal 2020 weiter an. Auch in den Metropolen zeigen sie sich unbeeindruckt von der aktuellen Lage. Die Wohnungsmieten steigen hingegen abermals deutlich weniger dynamisch als die Kaufpreise, bleiben annähernd konstant und setzen ihre Seitwärts-Bewegung fort.
Bisher sind keine corona-bedingten Preiseffekte feststellbar, lediglich begrenzte Mengeneffekte haben den Markt vor allem in der Lock-Down-Phase geprägt. Die Frühindikatoren deuten auch darauf hin, dass in Q3-2020 eine Preiskorrektur unwahrscheinlich ist.
Der Mietendeckel in Berlin wirkt hingegen nachhaltig und lässt das Angebot an Mietwohnungen einbrechen. Das Mietniveau bleibt dabei aber relativ stabil und sinkt selbst im gedeckelten Teilmarkt nur leicht. Die Berliner Wohnungspreise steigen trotzdem weiter an.
Mit dem aktuellen Report “Residential Investment 2019/2020” hat Colliers 42 deutsche Städte intensiv analysiert und bewertet.
“Deutschland ist ein Mieterland. Die hiesige Eigentumsquote ist nach den aktuellsten Zahlen dieses Jahres mit 51,4 Prozent nach wie vor eine der geringsten in Europa. Und dennoch handelt es sich beim Segment Wohnen mit zuletzt rund 181 Mrd. € Transaktionsvolumen, von dem rund 49 Mrd. € auf den Mehrfamilienhaus- Bereich entfielen, nicht nur um die größte Immobilienassetklasse, sondern auch um die, die emotional am stärksten besetzt ist.
Und ein Ergebnis bereits vorab: Deutschland ist einer der sichersten und solidesten Wohnmärkte in Europa. Durch verstärkte Urbanisierung und Zuzug in die Städte hat sich die Wohnraumnachfrage in den Ballungsräumen deutlich erhöht.” heißt es in dem Bericht.
Der neue Engel & Völkers liegt vor. Der Bericht liefert einen detaillierten Über- und Ausblick für 61 Wohnungsmärkte in Deutschland.
“In allen 61 untersuchten Standorten des Engel & Völkers Marktberichts Deutschland 2019/2020 stiegen die Preise von Eigentumswohnungen seit 2014 um mindestens 25 % an. Die Immobilienpreisentwicklung in Berlin bei Eigentumswohnungen zeigt sogar einen Preisanstieg von 80 % seit 2014. Die meisten Kapitalanlagen entwickeln sich deutlich langsamer. Sicherlich hat Berlin einen Hauptstadtbonus. Tabellenführer bei der Preisentwicklung über 5 Jahre ist jedoch keine der Metropolen, sondern überraschenderweise Lübeck mit 85,2 %. Aber auch die Entwicklung der Immobilienpreise in München oder in der nahe gelegenen Urlaubsregion Starnberg sind im Vergleichszeitraum mit einer Zunahme von 56 % positiv. Damit können die Häuser nicht ganz mithalten
Der neue Ziegert Report 19/20 liegt vor. Der Bericht liefert einen detaillierten Überblick über die Top-8 Städte in einem exklusiven City Check, der unter https://www.ziegert-report.de/ abrufbar ist. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist in Deutschland trotz der im EU-Vergleich (71 %) noch immer geringen Wohneigentumsquote von 46 % weiterhin ungebrochen. Besonders stark ist die Nachfrage in den TOP- 8-Städten und deren Umland.
Verursacht durch die hohe Nachfrage und das knappe Angebot in den Ballungsgebieten sind innerhalb Deutschlands unterschiedliche Preisniveaus in den verschiedenen Wohnungsmärkten zu erkennen. Im digitalen Showroom des Ziegert Reports finden Sie alle Inhalte der Printausgabe zum Nachlesen, Downloaden und Teilen. Wie gewohnt gibt es zu jeder der Top-8-Städte einen exklusiven City Check. Auf dieser Seite haben Sie zusätzlich die Möglichkeit, alle Städte miteinander zu vergleichen. Sie finden dazu unter jeder Grafik einen Button, der sie direkt zur Vergleichsgrafik aller Top-Standorte führt.
Der Wohnungsmarktüberblick H1-2019 von JLL gibt einen Überblick über den deutschen Markt für Wohnimmobilien mit demographischen und sozioökonomischen Trends, der Entwicklung des Wohnungsmarktangebots, der Miet- und Kaufpreise sowie dem Investmentmarkt mit Fokus auf die Big 8 Cities: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig.
“Im H1 2019 haben sich die angebotenen Mietpreise in den 8 von JLL untersuchten Städten (s.o.) gegenüber dem Vorjahreswert im Mittel um ca. 2,3 % erhöht. Damit hat das Wachstum der Mietpreise an Dynamik verloren. Diese Entwicklung lässt sich darauf zurückführen, dass die Einkommen in den letzten Jahren nicht im gleichen Maße wuchsen wie die Mieten – daher ist gerade in den Ballungszentren die Wohnkostenbelastung deutlich angestiegen, was zu einer Verschiebung der Nachfrage in die innerstädtische Peripherie und das Umland der Ballungszentren geführt hat. Mit einer mittleren Preissteigerung von 6,7 % hat sich das Kaufpreiswachstum gegenüber dem Vorjahr weiter vom Mietpreiswachstum entkoppelt. Der Vergleich zu der 5-Jahres-Preisentwicklung (8,3 %) zeigt allerdings, dass auch die Preisentwicklung etwas an Fahrt verloren hat. Angesichts bestehender Defizite und Flächenknappheit ist im Bereich des Wohnungsneubaus weiterhin keine Entlastung in Sicht. Zudem führt die Diskussion um wohnungspolitische Eingriffe in den Wohnungsmarkt zu einer steigenden Unsicherheit bei den Investoren und Entwicklern. Dies könnte zur Folge haben, dass Kapital aus dem Mietwohnungsmarkt abgezogen und auf andere Assetklassen verlagert wird, sodass es zu einer Abnahme der Neubautätigkeiten kommt”, heißt es in dem Bericht von JLL.
Im Überblick: Wohn- und Geschäftshäuser Frankfurt am Main
Deckblatt: Residential Investment Frankfurt: Wohn- und Geschäftshäuser im Überblick (Quelle: Colliers International 2019)
Im aktuellen Überblick zu Wohn- und Geschäftshäusern (2019/2020) legt Colliers aktuelle Zahlen zu Demographie, Wirtschaft, Bautätigkeit, Wohnungsmarkt, Miet- und Kaufpreisen, Investmentkennziffern sowie Informationen zu aktuellen Entwicklungen, Trends und einen Ausblick auf das nächste Jahr für die Stadt Frankfurt vor. Datenbasis ist u.a. die empirica-systeme Marktdatenbank.
“Frankfurt als Finanz- und Dienstleistungsmetropole profitiert weiter vom gesamtdeutschen Wachstumstrend und kann im Zuge der positiven Wirtschaftsentwicklung weitere Einwohnerzuwächse verzeichnen, die vor allem aus Wanderungsgewinnen resultieren. Dies sorgt für eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum in allen Stadtteilen und Lagen. Trotz steigender Genehmigungszahlen deckt der Bau neuer Wohnungen die Nachfrage nicht – 2018 wurden mit rd. 3.750 Wohnungen weniger gebaut als im Vorjahr, was sich auf die Mieten und Kaufpreise auswirkte. Aus der hohen Wirtschaftskraft resultiert eine positive Einkommenssituation, so dass die Bezahlbarkeit der Mieten überwiegend gegeben ist”, heißt es in dem Bericht.
Weitere Informationen und den Bericht zum Download erhalten Sie unter colliers.de
Pünktlich zur Expo Real 2018, stehen unsere Immobilienmarktdaten für das dritte Quartal 2018 bereit. Auch unser Immobilienmarktinformationssystem, der empirica-systeme Analyst wurde für unsere Kunden zum Quartalswechsel wieder um neue Features erweitert. Anhand unserer Immobilienmarktdaten haben wir die aktuelle Immobilienmarktentwicklung auf dem Wohnungsmarkt, im Kontext einer aktuellen Fragestellung, beleuchtet.
Weiterer Preisanstieg in den Top-7
Indexpreisentwicklung für Wohnungen zum Kauf, Jan. 2018 – Sep. 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung). Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank
Nach unseren aktuellen Zahlen ist immer noch kein Wendepunkt in Sicht. Der “Superzyklus” läuft somit weiter, aber nicht überall gleich dynamisch. Vielleicht deutet sich eine Seitwärtsbewegung teilweise auch schon an. Aber nicht in Frankfurt! Hier stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen (keine Neubau und kein Erstbezug) seit Anfang des Jahres im Median um mehr als 17%. Zum Vergleich: Berlin, Stuttgart, Köln und Düsseldorf folgen mit 6-7% im selben Zeitraum, München und Hamburg liegen mit rd. 4% noch weiter dahinter.
Frankfurt hebt sich ab
Ob die Entwicklung in Frankfurt durch ein “Brexit gains Narrativ” zu begründen ist, wie es die UBS im aktuellen BubbleIndex beschreibt, sei einmal dahin gestellt. Bei Betrachtung der Preisverteilung fällt jedenfalls auf, dass besonders die unteren und mittleren Marktsegmente im Laufe des Jahres eine recht starke Teuerung erfuhren. Im unteren Dezil beträgt das Delta zwischen Januar und September bis zu 20%. Die Preisanpassungen im oberen Dezil tendieren hingegen gegen Null. Auf den Raum übertragen heißt das: Im Zentrum laufen die Preise seitwärts, am Rand steil nach oben; der Markt wird homogener.
Umland und B Städte mit höherer Dynamik
Dieses Bild erstreckt sich auch über die Frankfurter Stadtgrenzen hinweg, z.B. nach Offenbach: Im Median stiegen die Preise hier mit über 18% im Vergleichszeitraum noch stärker als in Frankfurt selbst, besonders in den Bezirken Kaiserlei und Stadtmitte. Brexit hin oder her, eine hohe Nachfrage trifft in der Region auf ein geringes Angebot. Deswegen hat Frankfurt den Median von 5.000 Euro je m² für unsanierte Bestandswohnungen im September auch gerissen. Auf unserer Karte zur Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 ist Frankfurt damit die einzige Metropole in Dunkelrot.
Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung); Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank
Diese Einfärbung bleibt ansonsten nur Küsten- und Umlandgemeinden sowie B- , C- und D Städten vorbehalten (z.B. Offenbach >18%, Bochum, Zwickau und Münster >15%).
Die Karte illustriert auch die Ausstrahlung der Zentren auf ihr Umland, sofern genügend Fälle zur Messung vorlagen. Insgesamt zeigt sich, dass die Dynamik, wie sie in den letzten Jahren in den Metropolen messbar war, nun an anderen Standortkategorien stattfindet. Die räumliche Dimension überlagert die zeitliche Dimension. Der Zyklus ist durch eine Gleichzeitigkeit des Ungleichzeitigen charakterisiert. Ende des Zyklus absehbar? Ein Blick auf die Rendite
Schema: Verhältnis von Transaktionspreisen und Angebotspreisen im Zyklus
so lautete eine These in unserem Beitrag mit dem Titel, Angebotsdaten sind heute wichtiger denn je. Begründet haben wir dies durch die sinkenden Verhandlungsspielräume angesichts der Marktentwicklungen.
Nun wurden wir vielfach gefragt, ob wir dazu aktuelle empirische Belege vorlegen können: Jein, lautet die Antwort. Dazu wäre eine objektscharfe Verschneidung mit Transaktionsdaten vonnöten, um etwaige Mittelwerteffekte auszuschließen. Um die These aber trotzdem mit ein wenig Empirie zu unterfüttern, haben wir uns einmal den Frankfurter Wohnungsmarkt durch die Mittelwertbrille angeguckt und siehe da, die Tendenz ist sichtbar. Sowohl im Neubausegment als auch in Bestandssegmenten haben sich die Unterschiede zwischen Angebotspreisen und Transaktionspreisen im Mittel teilweise deutlich verringert.
Transaktionsabschläge in Frankfurt am Main
1. Eigentumswohnungen (Neubau) in Frankfurt am Main. Abweichung (rechte Y-Achse) der mittleren Angebots- und Transaktionspreise (linke Y-Achse) im Zeitverlauf – Halbjahresprojektion der Angebotsdaten (Quellen: Transaktionsdaten: Immobilienmarktbericht 2018, Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Angebotsdaten: empirica-systeme)
Neue Daten altes Bild. Geändert hat sich an den Preis- und Mietentwicklungen nichts, aber auch das ist angesichts der aktuellen Diskussionen ja eine Meldung wert. Der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica liegt vor.
Zuwachs Kaufpreise ETW und Inflation 2004-2018, 1.Quartal, alle Baujahre (Quelle: empirica ag)
Seit Beginn der Aufzeichnung sind die Preise in den Top-7 Städten um 124% gestiegen, selbst nach Abzug der Inflation eine beachtliche Entwicklung. Das ist nicht überall so, in den Schrumpfungsregionen sind die Preise nach Abzug der Teuerung gesunken.
Hier steigen auch die Leerstände wie der kürzlich veröffentlichte CBRE-empirica-Leerstandsindex zeigt. In den Wachstumsregionen sind die Reserven dagegen aufgebraucht. Es ist nunmal eng geworden in den Metropolen, aber auch das ist nicht neu. Innerhalb des letzten Quartals fällt aber eine Metropole besonders auf: In Frankfurt sind die Mediankaufpreise (kein Neubau) alleine von Januar bis März um 6,1% gestiegen. Hier wird es wohl besonders eng.
Von der Preis- und Mietentwicklung bleiben auch die Wohngemeinschaften nicht verschont, obwohl diese weniger häufig neu (sondern weiter) vermietet werden. Das zeigt der WG-Mietenindex von empirica der ebenfalls in dieser Woche veröffentlicht wurde: Demnach sind in den Hochschulstandorten insgesamt die Standardmieten bei 30% über dem Niveau aus dem Sommersemester 2012.
Die nachfolgende Karte zeigt die Medianpreise aller Landkreise fürs erste Quartal.
Mediankaufpreise Wohnungen Q1-2018 ohne Neubau (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)
Weitere Informationen zum empirica-Immobilienpreisindex erhalten Sie von empirica
Bei Fragen zu unseren Immobilienmarktdaten kontaktieren Sie uns hier
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Der Wohnungsmarktüberblick H2-2020 von JLL gibt einen Überblick über den deutschen Markt für Wohnimmobilien mit demographischen und sozioökonomischen Trends, der Entwicklung des Wohnungsmarktangebots, der Miet- und Kaufpreise sowie dem Investmentmarkt mit Fokus auf die Big 8 Cities: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig. “Miet- und Kaufpreise driften weiter auseinander – und auch im Umland wird es teurer” ist eine der Kernbotschaften für das Pandemie-geprägte zweite Halbjahr 2020. Im Corona-Jahr 2020 stellt JLL einen verstärkten Aufholprozess im Umland der Metropolen fest, der aber bereits schon länger andauere: “So ist der Kaufpreisanstieg im Umland der acht deutschen Städte durchschnittlich um fast +50 % höher als in den Kernstädten.”
