Immobilienmarktdaten: Update Q1-2021

von Sebastian Hein

Die neuen Immobilienmarktdaten für das 1. Quartal 2021 liegen vor und stehen den Nutzern der VALUE Marktdatenbank (ehemals empirica-systeme Marktdatenbank) ab sofort zur Auswertung bereit. Wie gewohnt informiert das Team Marktdaten mit den VALUE Data Insights zum Datenupdate über aktuelle Imobilienmarktentwicklungen.

Auch nach einem Jahr Corona-Krise zeigen sich auf dem Wohnungsmarkt immer noch keine Anzeichen von einem Ende der Kauf-Preis-Rallye: In den Metropolen ziehen die Preise – entgegen unserer Erwartungen – wieder stärker an als im Vorquartal und auch abseits der Top-7 Märkte haben sich die Preise seit Beginn der Corona-Krise weiter deutlich erhöht.

Medianpreisindex Wohnungen ohne Neubau Q1-2012 = 100 (Quelle: VALUE Marktdatenbank)

Seit dem Vorjahr sind die Medianpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen z.B. in Dortmund und Leipzig um fast um 30 % gestiegen. In Düsseldorf (+6,8 %), Köln (+5,6 %), München (+5,2 %) und Hamburg (+4,3 %) stiegen die Preise im Vergleich stärker als im Bundesdurchschnitt, während sie in Stuttgart, Frankfurt und Berlin mit jeweils rd. +2,9 % etwas schwächer gestiegen sind. Auf Jahressicht legten damit fünf von sieben Metropolen mehr als 10 % zu, wobei Düsseldorf (18,9 %), Hamburg (18,5 %), Köln (17,6 %) und Frankfurt (+15,5 %) die stärksten Zuwächse zeigten. München folgt mit 10,4 % vor Stuttgart mit 8,5 % und Berlin mit 7,2 % Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr. Absolut betrachtet müssen für eine mittlere Wohnung in Berlin 330 Euro/m² und in Köln 672 Euro/m² mehr bezahlt werden als im letzten Jahr. In Frankfurt, Hamburg und München liegt der absolute Zuwachs der Medianpreise bei über 800 Euro je m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Warum die Preise im abgelaufenen Quartal nochmal so einen Sprung gemacht haben, bleibt uns verborgen. Neben knappem Angebot und anhaltend hoher Kauf-Nachfrage könnte auch das Auslaufen des Baukindergeldes hier und da preisliche Akzente gesetzt haben.

Auch mögliche Marktverschiebungen von der Stadt ins Umland haben wir im Kontext der Corona-Pandemie kursorisch untersucht. Wir gehen zwar davon aus, dass die bereits seit längerer Zeit anhaltenden Suburbanisierungstendenzen durch geänderte Präferenzen verstärkt werden, ein signifikanter Corona-bedingter positiver Preiseffekt dürfte zurzeit allerdings noch nicht messbar sein. Für Berlin, Hamburg und Frankfurt sehen wir lediglich bei Berlin eine dynamischere Umlandpreisentwicklung – diese wurde dort allerdings bereits vor Corona eingeleitet.

Deckblatt: VALUE Data Insights

Alles in allem hat die Pandemie nach einem Jahr kaum messbare Spuren in unseren Marktdaten und auf den Märkten hinterlassen. Zwischenzeitige Lock-Downs führten zwar zu kurzzeitigen Mengeneffekten, bezüglich der Preis- und Mietentwicklungen zeigten sich aber bisher keine Auffälligkeiten.

Unseren Data Insight für das erste Quartal 2021 können Sie hier herunterladen.

Die Pressemitteilung finden Sie hier.

IBB Wohnungsmarktbericht 2020

von Sebastian Hein
Infografik: IBB Wohnungsmarktbericht 2020 (Quelle: IBB 2021)

Die Investitionsbank Berlin legte im März 2021 gemeinsam mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den IBB Wohnungsmarktbericht 2020 vor. Das Bevölkerungswachstum geht 2019 spürbar zurück, die Baufertigstellungen sind mit 18.999 Wohnungen auf höchstem Stand seit 1998 aber das Wohnungsdefizit bleibt weiter auf hohem Niveau und die mittlere Angebotsmiete liegt berlinweit bei 10,14 EUR/m² (Median), in der Innenstadt fast flächendeckend über 13,00 EUR/m². Die Mieten sind dabei erstmals gesunken, heißt es in der Pressemitteilung.

Weitere Informationen erhalten Sie in der Pressemitteilung zum Wohnungsmarktbericht Berlin

Postbank-Studie: Immobilien heute 9,6% teurer als vor einem Jahr

von Sebastian Hein
Infographik Postbank-Wohnatlas 2021 (Quelle: Postbank)

Die jährlich erscheinende Postbank-Studie zeigt: Für den Wunsch nach Wohneigentum mussten Käufer im Jahr 2020 ein deutlich höheres Budget einplanen. Die Preise für Wohnungen im Bestand stiegen innerhalb eines Jahres um 9,6 Prozent (inflationsbereinigt) an. Damit lag der Preisanstieg noch höher als im Jahr zuvor. Ein kurzer Rückblick zum Vergleich: Der Postbank Wohnatlas 2020 meldete für das Jahr 2019 ein üppiges Plus an 9,3 Prozent.

“Entspannung auf dem Immobilienmarkt ist nicht in Sicht: Wohnimmobilien verteuerten sich sowohl in den Großstädten und ihrem Umland als auch in ländlichen Lagen. Einen Schub erhielten die Quadratmeterpreise insbesondere durch günstige Finanzierungskonditionen: Je nach individueller Ausgangslage und Dauer der Sollzinsbindung können Käufer und Häuslebauer derzeit schon ab rund einem Prozent Jahreszins ein Immobiliendarlehen erhalten.

Das Niedrigzinsniveau schafft Anreize, in eine Immobilie zu investieren – denn für viele Käufer lohnt es sich trotz hoher Immobilienpreise, von ihrer Mietwohnung in ein Eigenheim zu wechseln. Gerade in Krisenzeiten steigt zudem die Bedeutung von Immobilien zur Altersvorsorge”, heißt es von Seiten der Autoren.

Das HWWI hat die Studie unter anderem auf Basis der VALUE Marktdatenbank erstellt.

Weitere Informationen erhalten Sie hier von der Postbank

 

Immobilienmarktdaten: Update Q4-2020

von Sebastian Hein

Neue Daten für das 4. Quartal 2020 stehen Ihnen zur Auswertung bereit

Wir wünschen Ihnen zunächst noch ein frohes und vor allem gesundes neues Jahr 2021! Wir haben die aktuellen Immobiliendaten für das 4. Quartal kürzlich für Sie freigeschaltet und berichten in unseren “VALUE Data Insights” zu diesem Anlass wieder über allgemeine und aktuelle Marktbeobachtungen.

Das Land steckt mittlerweile im zweiten Lock-Down doch der Wohnungsmarkt-Tanker schippert weiterhin unverdrossen auf Kurs. Auch zum Ende 2020 zeigten sich keine Preiskorrekturen.

So lagen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand (kein Neubau) im bundesweiten Mittel 3,7 % über dem Schnitt des dritten Quartals – auf Jahressicht ein sattes Plus von 15,2 %. In den Metropolen flachte der Anstieg im 4. Quartal dabei jedoch ab, lediglich Köln überstieg mit einem Zuwachs von 4 % das Bundesmittel.

Medianmietindex Wohnungen ohne Neubau Q1-2012 = 100 (Quelle: VALUE Marktdatenbank)

Die Angebotsmieten für Wohnungen im Bestand (kein Neubau) legten mit 1,9 % zum Vorquartal vergleichsweise moderat zu, wobei es in den Metropolen kaum noch Mietsteigerungen gab. Nur in München (+2 %) und Hamburg (+1,7 %) gingen die Mieten in diesem Quartal nochmals nach oben.

Im folgenden Quartal 1-2021 dürfte es seitwärts gehen und es könnte teilweise sogar zu leicht rückläufigen Preisen kommen. Wie es im Jahr 2021 weitergeht, hängt viel davon ab, wie schnell und nachhaltig das Infektionsgeschehen eingedämmt wird und wie stark die Pandemie auf den Arbeitsmarkt durchschlägt bzw. wo.

Wir hoffen, dass in diesem Jahr gute Nachrichten überwiegen und trotz ausbleibendem Karneval §3 des Kölschen Grundgesetzes gilt: “Et hätt noch immer jot jejange”. In diesem Sinne: Frohes Neues!

Immobilienmarktdaten: Update Q3-2020

von Sebastian Hein

Neue Daten: Aktualisierte Immobilienmarktdaten für Quartal 3 2020 stehen Ihnen zur Auswertung bereit

Schon wieder ist ein Quartal verstrichen und wir haben die aktuellen Immobiliendaten für das 3. Quartal kürzlich für Sie freigeschaltet. Wie jedes Quartal berichten wir zu diesem Anlass über allgemeine und aktuelle Marktbeobachtungen. Und – wie bereits in den letzen beiden Quartalen tun wir dies in den “VALUE Data Insight.“.

Der Lock-Down liegt nun schon einige Monate zurück und wir hoffen sehr, dass er der einzige Lock-Down bleibt. Die Pandemie jedoch zieht weiter ihre Kreise und viele Branchen kämpfen mit den Auswirkungen – auch ohne zweiten Lock-Down.

In der Breite scheint der Wohnimmobilientanker offensichtlich ohne Havarie durch diese Situation zu manövrieren. Überall wirken die Meldungen von der ungebremsten Preis-Dynamik wie Balsam für die Seelen oder Wasser auf die Mühlen.

Medianpreisindex Wohnungen ohne Neubau Q1-2012 = 100 (Quelle: VALUE Data Insights, empirica-systeme Marktdatenbank)

In der Breite zeigt der Markt bis dato keine Anzeichen von Schwäche

Und die Argumente stimmen: Einkommen relativ stabil, Gewohnt wird immer, das Angebot ist zu knapp und die Zinsen sind und bleiben niedrig. Die Entwicklung der Preise kennt daher bis dato nur eine Richtung. Diskurse, wie sie derzeit auf dem Büromarkt geführt werden, bleiben der Assetklasse Wohnen erspart. Die Kaufpreise für Wohnungen steigen im Mittel weiter an, teilweise sogar kräftig. Die Angebotsmieten für gebrauchte Wohnungen (kein Neubau) bewegen sich bundesweit wieder etwas stärker als in den Vorquartalen. Der Initialpreisindex (Preisindex erstmalig inserierter Angebote) liegt im Median höher als im jeweiligen Vorquartal. Auch weitere Frühindikatoren wie die Vermarktungsquote (vgl. Index- Vermarktungsquote) und auch die Anzahl der erstmalig inserierten Angebote (Mengenindex) überschreiten wieder das Vorkrisenniveau. In der Breite zeigt der Markt bis dato keine Anzeichen von Schwäche. Für das vierte Quartal 2020 sehen wir daher auch keine Anzeichen einer Korrektur aufziehen.

Risiko für Preisanpassungen steigt in einzelnen Regionen – aber noch nicht alarmierend

Aber: Es gibt Ihn nicht, „Den einen Wohnimmobilienmarkt“. Wohnimmobilienmärkte streben nach regionalen Gleichgewichtszuständen und zeichnen sich durch räumliche Abhängigkeiten aus. Ein zentrales Element ist dabei die Export-Basis der Region. Auswirkungen der Krise wirken daher absehbar insbesondere in Märkten mit ehemals ausgelasteter Produktionskapazität. Das Gesamteinkommen sinkt und damit auch die Immobilienkaufkraft. In der Folge sind Preisanpassungen zu erwarten. Tendieren ehemals Risiko-Freie Regionen nun zum Klumpenrisiko? Je länger die partiellen Flauten andauern, desto schlimmer kommt es am Ende für die Region. Besonders betroffen sind monostrukturelle Regionen und solche Regionen, die in mehreren Sektoren Export-Nachfrage verlieren: Treffen z.B. Rückgänge im Tourismus und gleichzeitig Einschnitte in der Produktion aufeinander, sinkt das Gesamteinkommen der Region merklich. Hier besteht in der Folge ein hohes Risiko für Preisanpassungen.

Deckblatt Value Data Insights 3. Quartal 2020 (Quelle: Value AG)

Bisher beobachten wir zwar punktuelle Preisrückgänge einzelner Regionen im dritten Quartal, auf Jahressicht zeigt sich hier aber immer noch ein Plus. Es besteht also noch kein Grund zur Beunruhigung. Bis dato sehen wir nur ein Risiko und keine Gefahr, aber dennoch: Erhöhte Wachsamkeit ist angesagt.

Nutzen Sie unsere Immobilienmarktdaten für aktuelle und für regional differenzierte Marktanalysen und ergänzen Sie damit Ihr Risikomanagement.

Mehr Informationen erhalten Sie im aktuellen VALUE Data Insight.

 

Immobilienmarktdaten: Update Q2-2020

von Sebastian Hein

Neue Daten: Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten stehen Ihnen zur Auswertung bereit

Wir haben wieder etwas genauer in unsere Immobiliendaten hineingeschaut und unsere Erkenntnisse zur allgemeinen Marktentwicklung und aktuellen Themen in den VALUE Data Insights für das 2. Quartal 2020 zusammengefasst:

Deckblatt Value Data Insights 2. Quartal 2020 (Quelle: Value AG)

Die Kaufpreise für Wohnungen steigen im bundesweiten Mittel im zweiten Quartal 2020 weiter an. Auch in den Metropolen zeigen sie sich unbeeindruckt von der aktuellen Lage. Die Wohnungsmieten steigen hingegen abermals deutlich weniger dynamisch als die Kaufpreise, bleiben annähernd konstant und setzen ihre Seitwärts-Bewegung fort.

Bisher sind keine corona-bedingten Preiseffekte feststellbar, lediglich begrenzte Mengeneffekte haben den Markt vor allem in der Lock-Down-Phase geprägt. Die Frühindikatoren deuten auch darauf hin, dass in Q3-2020 eine Preiskorrektur unwahrscheinlich ist.

Der Mietendeckel in Berlin wirkt hingegen nachhaltig und lässt das Angebot an Mietwohnungen einbrechen. Das Mietniveau bleibt dabei aber relativ stabil und sinkt selbst im gedeckelten Teilmarkt nur leicht. Die Berliner Wohnungspreise steigen trotzdem weiter an.

Weitere Informationen finden Sie in unseren VALUE Data Insights und in der Pressemeldung der Value AG.

Immobilienmarktdaten: Update Q1-2020

von Sebastian Hein

Neue Daten: Ab heute stehen Ihnen unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zur Auswertung bereit

Aufgrund der aktuellen Lage und vieler Kundenanfragen nach aktuellen Daten haben wir unser Datenupdate etwas vorgezogen, sodass den Nutzern der empirica-systeme Marktdatenbank bereits heute aktuelle Daten für das abgelaufene Quartal 1. 2020 zur Verfügung stehen.

Neues Format: VALUE Data Insights ab sofort zu jedem Quartal

Deckblatt Value Data Insights 1. Quartal 2020 (Quelle: Value AG)

Ebenfalls aufgrund der aktuellen Lage haben wir für Sie einen Blick auf die Erstinsertionen angesichts der Corona-Krise geworfen, denn die Quartalsdaten basieren ja zum Großteil noch auf einem krisenfreien Marktumfeld; und in diesem entwickelten sich die Kauf- und Mietpreise weiter bzw. wieder aufwärts. Nicht durch die Pandemie sondern durch den Mietendeckel dürfte der deutliche und im Vergleich überproportionale Rückgang des Mietwohnungsangebotes in Berlin zu erklären sein. Wie bereits in den vergangenen Beiträgen orakelt, wird der Mietwohnungsmarkt in Berlin ausgebremst. Verschlimmert wird die Situation für “Umzugswillige” (-Gezwungene) in Berlin durch die Pandemie: Im Vergleich zum Wochenschnitt der letzten 14 Monaten gingen in KW 13 die Mietwohnungsangebote in Berlin um 47% zurück (Bundesweit um 23%). Alternativen zum kurzfristigen Umzug (Hotel, Airbnb oder Büro) sind zur Zeit auch nicht möglich, da sind die rückläufigen Mieten (-1,3%) nur ein schwacher Trost. Im Jahresvergleich ist der Mietwohnungsmarkt im Teilmarkt Wohnen auch bundesweit am stärksten vom Angebotsrückgang betroffen, was eher auf eine Angebotspause als die Vorboten einer Rezession für die Kaufmärkte hoffen lässt, sonst wären diese stärker eingebrochen als die Mietmärkte. Der Gewerbesektor, besonders aber Gastroimmobilien und Handel verzeichnen deutlich stärkere Rückgänge als der Wohnbereich. Weitere Informationen erhalten Sie in unseren VALUE Data Insights

empirica-systeme ist, wie Sie wissen, seit Ende 2019 ein Teil der Value AG und informiert ab sofort mit den neuen VALUE Data Insights zu jedem Quartal über allgemeine und aktuelle Marktentwicklungen. Unsere komplette Kurzanalyse können Sie hier herunterladen

Neue Funktion: Daten nach Erstinsertion filtern

Ebenfalls aufgrund der aktuellen Lage haben wir für Sie einen neuen Filter im empirica-systeme Analyst installiert. Um näher an den aktuellen Geschehnissen analysieren zu können, haben sie ab sofort die Möglichkeit nach dem Datum der Erstinsertion zu filtern. Der Zeitraumfilter der bisher die On-Market-Angebote für Ihre Analyse definierte, wird damit sinnvoll ergänzt um einen Filter, der Ihnen ausschließlich die Marktstatistik nach einem bestimmten Impact-Datum selektiert. Wir hoffen, Ihnen damit ein wenig mehr Sicherheit in diesen schwierigen Zeiten an die Hand zu geben.

Wir wünschen Ihnen trotz allem ein frohes Osterfest und ein paar Tage Pause von diesen aufreibenden Zeiten. Ihr Immobilienmarktdaten-Team der Value AG

IBB Wohnungsmarktbericht 2019

von Sebastian Hein

Die Investitionsbank Berlin legte am 25. März 2020 gemeinsam mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den IBB Wohnungsmarktbericht 2019 vor.

Deckblatt: IBB Wohnungsmarktbericht 2019 (Quelle: IBB 2020)

Der Wohnungsmarktbericht 2019 beleuchtet anhand zahlreicher Faktoren die Situation am Berliner Wohnungsmarkt, und diese war in 2019 wiederum von Wachstum geprägt: “Die abgebildeten Faktoren waren im Betrachtungszeitraum 2014 bis 2018 von einem – meist dynamischen – Wachstum geprägt. Am deutlichsten stiegen dabei die Angebotsmieten, welche seit 2014 um ein Viertel zulegten (25,2 %). Die ortsübliche Vergleichsmiete, bei deren Berechnung sowohl bestehende als auch neu abgeschlossene Mietverträge einfließen, nahm im selben Betrachtungszeitraum um 15,2 % zu. Die Bevölkerung der Bundeshauptstadt wuchs seit 2014 um 5,0 % bzw. 175.000 Personen. Der Bevölkerungsgewinn innerhalb von nur fünf Jahren entsprach damit der Größe der brandenburgischen Landeshautpstadt Potsdam. Das Wachstum des Wohnungsbestandes lag mit 3,0 % vergleichsweise niedriger, der Nachfrageüberhang stieg weiterhin an. Den steigenden Wohnkosten stehen dabei durchaus wachsende mittlere Einkommen der privaten Haushalte (je Einwohner) gegenüber.”

Das Institut RegioKontext führt in diesem Zusammenhang die Datenanalyse und Berichterstellung durch und konzipiert die thematischen Schwerpunkte.

Eine Datenquelle des Wohnungsmarktberichtes ist u.a. die empirica-systeme Immobilienmarktdatenbank.

Berliner Wohnungsmarkt Interaktiv

Ausgewählte Kennziffern des Berliner Wohnungsmarktberichtes sind auch interaktiv abrufbar. Hier geht es zu Wohnungsmarkt interaktiv.

Screenshot: Wohnungsmarkt Berlin Interaktiv (Quelle; IBB 2019, abrufbar unter http://ibb2019.wohnungsmarktinteraktiv.de/)

Den Bericht und weitere Informationen erhalten Sie hier.

DIW Studie zum Mietendeckel

von Sebastian Hein

Eine neue Studie des DIW untersucht anhand von Mietannoncen, welche Auswirkungen der Berliner Mietendeckel auf Mietpreise und Wohnungsangebot hat – Mieten der gedeckelten Wohnungen sanken im Vergleich zu den unregulierten um bis zu elf Prozent – Zahl der annoncierten Mietwohnungen in Berlin halbiert sich – Preise im Umland steigen deutlich.

Infographik DIW Wochenbericht 8’2021 (Quelle: DIW Berlin)

„Die mit dem Mietendeckel einhergehende Angebotsverknappung ist alarmierend, da dadurch Menschen, die umziehen müssen, weil sie zum Beispiel neu nach Berlin kommen oder sich familiär vergrößern, viel schwieriger als ohnehin schon eine Wohnung finden“, befürchtet DIW-Studienautor Konstantin Kholodilin. Dies wird zusätzlich noch dadurch erschwert, dass parallel die Mietpreise im Berliner Umland steigen – in Potsdam sogar um zwölf Prozent, haben die ForscherInnen herausgefunden.

Datenbasis der Analyse war u.a. die VALUE Marktdatenbank (vormals empirica-systeme).

Weitere Informationen erhalten Sie in der Pressemitteilung des DIW

Immobilienmarktdaten: Update Q4-2019

von Sebastian Hein

Wir wünschen Ihnen ein frohes neues Jahr 2020 und begrüßen Sie im neuen Immobilienjahr wie gewohnt mit unserem Datenupdate. Die Daten für das vierte Quartal 2019 liegen vor und stehen unseren Kunden zur Auswertung bereit.

Während die Kaufpreise im abgelaufenen Jahr weiter anstiegen, zeichnet sich auf den Mietmärkten Entspannung ab. Im bundesweiten Mittel  stiegen die Mieten im Vergleich zum Vorjahresquartal um 2,7% während die Kaufpreise um rd. 12% gestiegen sind.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise (Median) für Bestandswohnungen in Deutschland (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank / Value AG)

In den Top 7 Städten zeigt sich auf Mietenseite im Vergleich zum Vorjahresquartal fast gar keine Steigerung mehr, die Medianmieten stiegen hier lediglich noch um 0,4%. Auf Jahressicht sind rückläufige Medianmieten bisher aber nur in Berlin feststellbar. Ob dies bereits Auswirkungen des Mietendeckels sind, können wir an dieser Stelle nicht abschließend bewerten.

Entwicklung der Medianmieten (Q4-2019) im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q4-2018), Kein Neubau (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank / Value AG)

Wir stellen zumindest fest, dass in fast allen Berliner Bezirken ein rückläufiges Mietangebot vorliegt, mit Ausnahme der eher günstigen Bezirke, wie Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf, wo die Angebotszahlen im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen sind. Insofern scheint der Trend zumindest durch räumliche Effekte überlagert zu sein. Auch die qualitative Zusammensetzung des Mietangebotes ist ausschlaggebend für die Entwicklung der Durchschnittsmieten. In Berlin stellen wir im Vergleich zum Vorjahresquartal einen überproportionalen Rückgang an sanierten Wohnungen fest. Wenn dies ein Effekt des Mietendeckels ist, dann würden günstigere städtische Durchschnittsmieten über schlechtere Wohnqualitäten erkauft.

Wie unser aktueller Snapshot zeigt, werden Preise und Mieten durch zahlreiche statistische Effekte beeinflusst. Städtische Durchschnitts- oder Schätzwerte sind daher selten hinreichend für eine adäquate Standort-, Objekt- oder Portfoliobewertung. Der empirica-systeme Analyst bietet daher vielfältige Filteroptionen für eine granulare und effektive Analyse.

Gerne stellen wir Ihnen einen unverbindlichen Testzugang zur Verfügung.