Die Fluktuationsquoten auf dem Wohnungsmärkten gehen stetig zurück. Dies liegt u.a. an der steigenden Diskrepanz der Neuvertragsmieten zu den Bestandmieten. Eine neue Wohnung zu suchen wird schlicht unattraktiver, weil diese pro Wohnfläche deutlich teurer ist. In einer nicht repräsentativen aber sehr umfassenden Erhebung hat die Süddeutsche Zeitung bei rd. 50% der Befragten eine höhere Mietbelastung als Umzugshinderungsgrund ermittelt.
Immobilienpreisdaten: Angebots- und Transaktionspreise nähern sich an
so lautete eine These in unserem Beitrag mit dem Titel, Angebotsdaten sind heute wichtiger denn je. Begründet haben wir dies durch die sinkenden Verhandlungsspielräume angesichts der Marktentwicklungen.
Nun wurden wir vielfach gefragt, ob wir dazu aktuelle empirische Belege vorlegen können: Jein, lautet die Antwort. Dazu wäre eine objektscharfe Verschneidung mit Transaktionsdaten vonnöten, um etwaige Mittelwerteffekte auszuschließen. Um die These aber trotzdem mit ein wenig Empirie zu unterfüttern, haben wir uns einmal den Frankfurter Wohnungsmarkt durch die Mittelwertbrille angeguckt und siehe da, die Tendenz ist sichtbar. Sowohl im Neubausegment als auch in Bestandssegmenten haben sich die Unterschiede zwischen Angebotspreisen und Transaktionspreisen im Mittel teilweise deutlich verringert.
Transaktionsabschläge in Frankfurt am Main
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Catella: European commercial residential markets
The Catella Group has examined the housing markets in 19 European countries:
– The lowest yield of all European residential markets can be found in Stockholm with 1.50%, followed by Zurich with 2.20%. The highest yield can be found in Krakow with 7.44%, followed by Warsaw with 6.15%. The average European yield is at 3.97%.
– The lowest average rent is in Vilnius with 8.75 €/sqm, closely followed by Riga with 9.25 €/sqm. The most expensive rental flats by far are found in London with average prices of 40.78 €/sqm. Behind that, the continental city of Bern follows with 34.10 €/sqm. The average price of the 54 presented rental prices in Europe is at 15.21 €/sqm.
– The city of Vilnius has the lowest purchase prices for owner-occupied flats with an average of 1,470 €/sqm. The second lowest city is Wroclaw with 1,520 €/sqm. The most expensive prices per square meter for owner-occupied flats are also paid in London with 16,935 €/sqm. Zurich is in second place with 10,070 €/sqm and therefore ahead of Paris, where the average price is 10,030 €/sqm.
“The demand pressure in the European commercial residential markets will sustain. In 31 of 59 cities, a slight decline of yields is expected by the end of the year, while increasing yields aren’t expected in any European city”, explains Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research at Catella.
The results are also available as a map; Here you will also find detailed information on the German top 7 locations.
Further information can be found in their press release.
Growth in the shadow of the major cities
“Already, there are no longer any genuine hidden gems for investors to discover in the major cities and competition among bidders is correspondingly strong everywhere. That being said, outside of the traditional ABCD city categories, there remain some interesting locations where few investors have been active to date.” In their actual report “German residential market”, Savills focuses the surrounding regions of the german Big 7 cities.
To download the report, click here
Immobilienmarktbeobachtung: Update Q3.5-2017
Unsere aktualisierten Marktdaten zum 3½. Quartal 2017 liegen im empirica-systeme Analyst für Sie zum Abruf bereit. Der Blick auf die Medianpreisindizes für Bestandswohnungen in den Top-7 Städten zeigt: Es könnte bald Neuigkeiten geben.
Zumindest in Berlin bewegen sich die Preise seit August auf einem Niveau von 3.500 Euro je m² seitwärts. Das muss nicht dauerhaft so bleiben, schließlich gab es eine solche Stagnationsphase bereits von Juli bis September 2014 schon einmal; allerdings auf einem Niveau von 130 (Januar 2012 = 100), heute zeigt der Index 195. Wie auch für die übrigen Tops gilt: Abwägen und Hingucken. Monatsindizes sind recht volatil, und auch wenn der Medianwert in der Preisindextheorie durchaus seine Berechtigung findet, warten wir lieber die zweite Hälfte des Quartals ab, um auf den empirica-Immobilienpreisindex zu blicken (einen hedonischen Index mit weniger Qualitätsverzerrung). Verwunderlich wäre es aber nicht, wenn dem Aufwärtstrend in manchen Städten die Puste ausgeht, das liegt nicht nur an Preis-/ Einkommens- sondern wohl auch an Renditerestriktionen.
Zumindest in Berlin laufen auch die Roherstragsfaktoren eher zur Seite als nach oben. Und damit wären wir beim Thema: Das Datenupdate möchten wir nämlich auch nutzen, um über ein neues Feature zu informieren. Rohertragsfaktoren aka Kaufpreisfaktoren, Vervielfältiger oder Anfangsrenditen, waren schwer zu beschaffen
Dr. Lübke & Kelber: Risiko-Rendite-Ranking 2017
Laut Dr. Lübke & Kelber weisen Osnabrück, Wolfsburg und Worms für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften in guten Lagen aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Deutschland auf. Dasselbe gilt für Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth bei Neubauimmobilien. Dort können Renditen erzielt werden, die deutlich über den von Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2017 der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für insgesamt 110 deutsche Standorte, darunter die Top-7-Städte.
Die Studie basiert auf umfangreichen Datenanalysen, u.a. auch auf Immobilienmarktdaten von empirica-systeme.
Mehr Informationen zur Studie und die Analyse zum Donwload erhalten Sie hier.
Einflussfaktoren auf die Angebotsmieten in Leipzig
Der statistische Quartalsbericht II/2017 der Stadt Leipzig zeigt: Außer dem Angebotszeitraum und dem Ausstattungszustand werden die Angebotsmieten maßgeblich von der Wohnlage bestimmt. Dazu hat das Amt für Statistik und Wahlen der Stadt eine umfangreiche Datenanalyse auf Basis der empirica-systeme Marktdatenbank erstellt. Insgesamt wurden rd. 190.000 Mietdaten ausgewertet. “Damit ist es die umfangreichste Datensammlung über Mieten mit einer hohen räumlichen Auflösung, die für Leipzig zur Verfügung steht”, heißt es in dem Bericht. Einflussfaktoren auf Mietpreise
rbb|24-Wohnungskauf-Atlas
Im vergangenen Jahr kostete bereits jede dritte Berliner Neubau-Wohnung mehr als 5.000 Euro pro Quadratmeter. Das geht aus einer Auswertung von Kaufangeboten hervor, die der rbb exklusiv mit Immobilienmarktdaten der empirica Systeme GmbH vorgenommen hat. Doch nur jeder sechzehnte Berliner Haushalt kann sich eine 100-Quadratmeter-Wohnung in dieser Preisklasse leisten.
Darüber hinaus berichten Projektentwickler für teure Wohnungen dem rbb, dass sie über 50 Prozent ihrer Wohnungen an Kapitalanleger verkaufen. Viele dieser Käufer stammen aus dem EU-Ausland, Russland, China oder den arabischen Ländern.
In einem Wohnungskaufatlas hat rbb|24 zudem die durchschnittlichen Neubau-Kaufpreise für alle 190 Postleitzahlengebiete der Stadt analysiert. Er ist ab sofort online abrufbar.
DIW: Zunehmende Polarisierung der Immobilienpreise in Deutschland bis 2030
Die demografische Entwicklung in Deutschland bis zum Jahr 2030 wird in vielen Regionen zu einer rückläufigen Bevölkerungszahl führen. Dies dürfte auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben .
Dazu präsentiert das DIW im aktuellen Wochenbericht Ergebnisse einer Modellrechnung der Angebotspreise für Wohnimmobilien in Deutschland bis zum Jahr 2030, basierend auf den empirica-systeme-Marktdaten und einer Bevölkerungsvorausberechnung der Bertelsmann-Stiftung. Je nach Modellspezifikation zeigt sich eine zunehmende Polarisierung der Immobilienpreise bis zum Jahre 2030. Wird der Fokus auf den demografischen Effekt gelegt, werden die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen bis 2025 in 1/3 aller Landkreise um mehr als 25% sinken. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern wird dies für 1/4 aller Kreise erwartet. Vor allem Regionen in Ostdeutschland dürften von diesen Entwicklungen betroffen sein, so das DIW.
Mehr Informationen und den Bericht als Download erhalten Sie hier.
Studentisches Wohnen: Mieten steigen weiter
Der aktuelle WG-Mietindex der empirica ag zum Sommersemester 2017 liegt vor, seit 2012 hat sich der Preis für ein Standard-WG-Zimmer um 20% erhöht.
Zu Beginn des Sommersemesters 2017 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 500 EUR in München am höchsten, gefolgt von Stuttgart (450 EUR) und Frankfurt a.M. (438 EUR). Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Chemnitz (210 EUR) sowie in Cottbus und Halle (240 EUR). IN den Studentenstädten hat sich seit 2012 der Preis für ein Standard-WG-Zimmer um 20% erhöht.
Auch eine aktuelle Studie vom IW Köln zeigt deutliche Mietsteigerungen. Für Berlin gilt für Studenten entsprechend der aktuellen Meldungen, dass Wohnen zwischen 30% (seit 2012) und 42% (2010) teurer geworden ist. Angesichts derzeitiger Preissteigerungen auf den Wohnungsmärkten