Immobilienmarktdaten: Update Q3-2024

by Sebastian Hein

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 3. Quartal 2024 liegen bald vor und stehen in der VALUE Marktdatenbank ab dem 13.10.2024 zur Auswertung bereit. Anlässlich der EXPO 2024 informieren wir mit einem VALUE Data Insights Spezial aber bereits jetzt über allgemeine und aktuelle Marktentwicklungen.

Die Preise haben sich im 3. Quartal 2024 weiterhin heterogen entwickelt und stagnieren abermals. Der bundesweite Medianpreis für Eigentumswohnungen sank im Vergleich zum Vorquartal mit −0,3% leicht. Die bundesweite Änderungsrate der Eigenheimpreise gegenüber dem letzten Quartal liegt mit −0,4% auf dem Vorquartalsniveau. Die Mieten entwickelten sich im 3. Quartal 2024 mit 1% wieder leicht nach oben.

Auf der Preisfront sieht es in den Top-7 Metropolen nicht wirklich anders aus. Die Kaufpreise für Wohnungen sind im Vergleich zum Vorquartal nahezu unverändert geblieben (−0,1%), allerdings zeigen sich auf Jahressicht wieder Großstädte mit positivem Vorzeichen. Auch bei den Preisen für Eigenheime gab es insgesamt keine Veränderung in den Metropolen (0%). Anders bei den Mieten: Hier sehen wir erstmals seit Langem ein leichtes Minus (−0,5%). Die Entwicklung ist durch den Berliner Markt überprägt. Angesichts der rasanten Anstiege der vergangenen Quartale kann hier von Entspannung aber noch keine Rede sein – dennoch ist diese Entwicklung spannend.

Für den Jahresentspurt erwarten wir für den Selbstnutzermarkt ansteigende Preise (vgl. auch hier: IZ Artikel).

Die aktuellen Data Insights zur Expo Real 2024 können Sie hier herunterladen, dort finden Sie umfangreiche Tabellen zu Preisen und Mieten für die 21-Top Märkte.

Wir wünschen Ihnen eine erfolgreiche Messe!

Medienecho: Value Marktdaten in Tagesschau und Zeit

by Sebastian Hein

Nach unserer Sommerpause möchten wir an dieser Stelle noch auf ein Medien-Echo hinweisen

VALUE Marktdaten in der Tagesschau und in ZEIT ONLINE. Die Teams von Norddeutscher Rundfunk Data und ZEIT ONLINE Data haben die Zensusmieten mit den Neuvertragsmieten aus unserer Immobilienmarktdatenbank verglichen und die Diskrepanzen bundesweit abgeglichen und visualisiert.

-Was die Auswertungen zeigen: “Umziehen wird immer teurer”. U.a. deswegen gehen wir ja auch von steigenden Kaufpreisen aus, denn die langfristige Planbarkeit zukünftiger Mietkosten ist angesichts der sich zuspitzenden Angebotssituation an den Wohnungsmärkten kaum mehr möglich und lässt die Nachfrager:innen anders kalkulieren.

-Den Aufmacher der Tagesschau “In vielen Städten wird die Mietpreisbremse umgangen” teilen wir aber nicht, denn die Unterschiede von Bestandsmieten zu Neuvertragsmieten sagen nichts über die Einhaltung der Mietpreisbremse im technischen Sinne aus. Warum das so ist, lässt sich z.B. hier: Paper (Dr. Lorenz Thomschke) oder auch hier: empirica-Paper (Hein, Thomschke) nachlesen. Von den übrigen methodischen Diskussionen zu den Datengrundlagen abgesehen, hätte uns hier auch eine weitere Dimension zu den Gründen der Diskrepanzen gefreut -nämlich der (Bestands-)Mieterschutz.

-Nichtsdestotrotz geben die beiden Artikel einen tiefen Einblick in die Verhältnisse auf den Mietmärkten und wir freuen uns, dass mit der Daten-Visualisierung der beiden Redaktionen viele Mieter:innen neben den Mietspiegel auch mal eine weitere Datenbasis an die Hand bekommen, um sich einen Überblick über die Situation an den Mietmärkten verschaffen können. Sozusagen als Faktencheck.

Zu den Beiträgen geht es hier:


👉 Tagesschau

👉 Zeit Online

Allen die es noch vor sich haben, wünschen wir einen schönen und erholsamen Urlaub!

Immobilienmarktdaten: Update Q2-2024

by Sebastian Hein

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 2. Quartal 2024 liegen vor und stehen in der VALUE Marktdatenbank ab sofort zur Auswertung bereit. Das Team VALUE Marktdaten informiert mit den VALUE Data Insights wie gewohnt über allgemeine und aktuelle Marktentwicklungen.

Zusammengefasst: Erstmals seit zwei Jahren wieder Preisanstiege für Eigentumswohnungen; bundesweite Stagnation bei den Mietpreisen; Eigenheime weiter im Minus und in vielen Großstädten geht’s wieder aufwärts. Berlin unterdessen überholt nicht nur im Mietenranking sondern auch bei den Preisen eine Stadt nach der anderen.

Im zweiten Quartal zeigt sich im Teilmarkt der Eigentumswohnungen erstmals seit 2022 wieder ein positives Vorzeichen, die Preise stiegen im Vergleich zum Vorquartal mit 0,2% wieder an. Eigenheimpreise liegen 0,7% unter Vorquartalsniveau. Der bundesweite Median der Mieten stagniert (0%). 

Während das Gesamtbild Stagnation anzeigt, zeigt sich in knappen Märkten wieder ein Wachstum. In den Top-7 Metropolen sind die Kaufpreise für Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal mit 0,7% stärker gestiegen als im Bundesschnitt. Auch die Preise für Eigenheime stiegen im vergangenen Quartal in den Metropolen mit 0,4% wieder an. Die Mieten legten hier schon wieder deutlich zu und stiegen um 2,2%.

In den B-Städten stagnieren die Mieten hingegen. Die Preise für Eigentumswohnungen steigen hier allerdings auch wieder, mit 0,8% ebenfalls stärker als im Bundesschnitt. Einen aktuellen Überblick über die mittleren Kaufpreise sowie jeweiligen Vorjahres- und Vorquartalsveränderungen zeigt die nachfolgende Tabelle.

Wer an weiteren Tabellen zu Mieten und Kaufpreisen für neue und gebrauchte Wohnungen (Ranking der Top-21 Märkte) interessiert ist, findet diese hier in unserer aktuellen Ausgabe der Data Insights. Hier lesen Sie auch, warum sich die Nachfrage ihr Angebot schafft und warum in den vielen unterschiedlichen Indizes doch ein einheitlicher Trend ablesbar ist.

Die aktuellen Value Data Insights können Sie hier herunterladen.

 

Immobilienmarktdaten: Update Q1-2024

by Sebastian Hein

Schon wieder ist ein Quartal vorbei und daher gibt’s auch neue Immobilienmarktdaten. Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 1. Quartal 2024 liegen vor. Das Team VALUE Marktdaten informiert mit den VALUE Data Insights wie gewohnt über allgemeine und aktuelle Marktentwicklungen.

Zusammengefasst: Preisrückgänge gehen weiter zurück, am aktuellen Rand (März 2024) messen wir wieder einen Anstieg. Die Talsohle ist insgesamt durchschritten, aber der Markt ist heterogen und die Märkte im Umland der Zentren haben sich schneller erholt, als die Märkte in den Zentren selbst, wo die Trendwende zum Halbjahreswechsel einsetzen dürfte – bis dahin geht es hier auf der Talsohle weiter.

Die Details: Die Preise sind im 1. Quartal 2024 nur noch minimal gefallen. Der Preisrückgang für Eigentumswohnungen (WHG_K) im Bestand lag nur noch bei −0,3 %. Bei Preisen für Einfamilienhäuser (EZFH_K) im Bestand messen wir im bundesweiten Mittel ein Delta von −0,5 % im Vergleich zum letzten  Quartal. Die Mieten sind im 1. Quartal 2024 mit 1,6 % abermals gestiegen. Sie verteuerten sich um 1,6 %.

Auch im Vorjahresvergleich zeigen Einfamilienhäuser mit −4,8 % ein ähnliches Minus wie Eigentumswohnungen, die im Vergleich zum 1. Quartal 2023 rd. −4,2 % weniger kosteten. In beiden Marktsegmenten geht das Volumen verfügbarer Angebote weiter zurück, auch wenn es immer noch deutlich über dem Volumen der Boomphase liegt. Während auf den Kaufmärkten Stagnation vorherrscht, geht die Rallye für Wohnungsmieten unverändert weiter. Im abgelaufenen Quartal wurde 6 % mehr Miete verlangt als im Vorjahr – ein Anstieg deutlich oberhalb der Inflationsrate.

In den Top-7 Metropolen sind die Kaufpreise für Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal nur noch leicht gesunken (−0,7 %). Hier fällt der Rückgang etwas stärker aus als im Vorquartal. Die Mieten in den Metropolen legten mit 2,6 % hingegen deutlich stärker zu als im Bundesdurchschnitt. Leicht sinkende Preise und weiter steigende Mieten zeigen sich auch in den B-14 Städten.

Die Bodenbildung auf den Selbstnutzer-Märkten dürfte überwunden sein und auch bei Anlageimmobilien verziehen sich die Wolken am Horizont. Beides ist bedingt durch die düsteren Aussichten am Mietmarkt. Selbstnutzer kaufen nun auch zu hohen Preisen bzw. Annuitäten weil sie kaum adäquate Mietangebote finden. Kapitalanleger sehen aufgrund der vertrackten Mietensituation steigende Mietrenditen. Dies zeigt sich bereits bei Preisen und den Transaktionen: Die Preise im März stiegen im Bundesschnitt wieder leicht an. Das Transaktionsgeschen nimmt ebenfalls an Fahrt auf, die Talsohle ist durchschritten.

Die aktuelle Ausgabe unserer Data Insights können Sie hier herunterladen.

Neues R-Paket valueR

by Lorenz Thomschke

Aus unseren eigenen Analysen der VALUE-Marktdaten mit der Statistiksoftware R ist das Paket valueR entstanden, das wir jetzt auch unseren Nutzerinnen und Nutzern zur Verfügung stellen möchten. Mit dem Paket können alle Daten und Auswertungen unserer Analyst-API-Schnittstelle mit R abgerufen werden. Weitere Informationen zur Funktionalität und Installation finden Sie hier.

Das Paket bleibt auch weiterhin in aktiver Entwicklung und wir freuen uns über Hinweise und Wünsche zu Erweiterungen der Funktionalität.

Immobilienmarktdaten: Update Q4-2023

by Sebastian Hein

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 4. Quartal 2023 liegen vor und stehen in der VALUE Marktdatenbank ab dem 13.01.2024 zur Auswertung bereit. Das Team VALUE Marktdaten informiert mit den VALUE Data Insights wie gewohnt über allgemeine und aktuelle Marktentwicklungen.

Die Preise sind im 4. Quartal 2023 nur noch leicht gesunken. Eigentumswohnungen im Bestand verbilligten sich nur noch um −1 %. Bei Preisen für Einfamilienhäuser im Bestand messen wir im bundesweiten Mittel ein Delta von −1,1 % im Vergleich zum letzten Quartal. Die Mieten sind im 4. Quartal 2023 mit 2 % hingegen weiter gestiegen.

Eigentumswohnungen im Bestand verbilligten sich nur noch um −1 %. Bei Preisen für Einfamilienhäuser im Bestand messen wir im bundesweiten Mittel ein Delta von −1,1 % im Vergleich zum letzten Quartal. Die Mieten sind im 4. Quartal 2023 mit 2 % hingegen weiter gestiegen.

Im Vorjahresvergleich zeigen Einfamilienhäuser mit −7,1 % ein ähnliches Minus wie Eigentumswohnungen. Diese kosteten im Vergleich zum 4. Quartal 2022 rd. −6,1 % weniger. In beiden Marktsegmenten sinkt das Volumen verfügbarer Wohnen erstmals seit dem Wendepunkt wieder ab. Bei Mietwohnungen geht die Rallye hingegend unverändert weiter. Im abgelaufenen Quartal wurde 4,7 % mehr Miete verlangt als im Vorjahr.

In den Top-7 Metropolen sind die Kaufpreise für Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal nur noch leicht gesunken (−0,5 %). Auch hier fällt der Rückgang damit deutlich weniger stark aus als im Vorquartal. In einzelnen Städten wie beispielsweise in Köln steigen die Preise bereits schon wieder. Die Mieten in den Metropolen liegen ähnlich wie im Bundesschnitt mit 2,1 % ordentlich im Plus. Schwächer sinkende Preise und weiter steigende Mieten zeigen sich auch in den B-14 Städten.

Der Preisverfall, der keiner war, geht zu Ende. Die Preisrückgänge flachen kontinuierlich ab und teilweise sind bereits jetzt wieder steigende Preise feststellbar, wie beispielsweise in Köln, Wiesbaden oder Münster. Dies liegt mitnichten alleine an den moderateren Zinsen, sondern vorallem an den steigenden Knappheiten am Wohnungsmarkt. Der Mietwohnungsmarkt erstarrt zunehmend und Präferenzen lassen sich nur noch durch Kaufen befriedigen. Andererseits stabilisieren die steigenden Mieten gleichzeitig die Kaufpreise am Anlagemarkt. Die einstürzenden Neubaugenehmigungen verheißen gleichzeitig weiter steigende Knappheiten.

In der Gesamtschau dürften die Preise daher schon bald aus der Seitwärtsbewegung in die Aufwärtsbewegung übergehen und auch die Transaktionsvolumina wieder anziehen. Anders als an den gewerblichen Immobilienmärkten und dem Mietmarkt ist die Perspektive für den Wohnungsmarkt 2024 bereits wieder deutlich freundlicher – zumindest für Eigentümer oder Investoren. In diesem Sinne wünschen wir Ihnen ein frohes und friedliches neues Jahr 2024.

Die aktuelle Ausgabe unserer Data Insights können Sie hier herunterladen.

Immobilienmarktdaten: Update Q3-2023

by Sebastian Hein

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 3. Quartal 2023 liegen bald vor und stehen in der VALUE Marktdatenbank ab dem 07.10.2023 zur Auswertung bereit. Anlässlich der EXPO 2023 informiert das Team VALUE Marktdaten mit dem VALUE Data Insights bereits jetzt über allgemeine und aktuelle Marktentwicklungen, denn zurzeit sind aktuelle Marktinformationen wichtiger denn je.

Die Preise sind im 3. Quartal 2023 weiter gesunken, teils stärker und teils schwächer als im Vorquartal. Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand verringerten sich um -1,9% und damit etwas stärker als im Vorquartal. Bei Preisen für Einfamilienhäuser im Bestand messen wir im bundesweiten Mittel ein Delta von -1,7% im Vergleich zum letzten Quartal und damit einen schwächeren Preisrückgang. Die Mieten stiegen mit 1,6% hingegen weiter und auch wieder schneller.

Im Vorjahresvergleich zeigen Einfamilienhäuser mit −8 % ein ähnliches Minus wie Eigentumswohnungen (−7,5 %). Für Mietwohnungen wurde im abgelaufenen Quartal 4,6 % mehr verlangt als im Vorjahr. In den Top-7 Metropolen sind die Kaufpreise für Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal um −2 % gesunken. Die Mieten liegen hier mit 2,8 % im Plus.

In den Metropolen insgesamt sanken die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen seit dem letzten Jahr um −6,7 %. Auch in der Bundeshauptstadt gibt es diesmal ein Minus auf Jahressicht (−2,2 %). In Köln (−5,9 %), Düsseldorf (−8,2 %), Hamburg (−10,8 %) und Frankfurt am Main (−11,1 %), München (−11,2 %) und Stuttgart (−12,3 %) fällt der Rückgang weit stärker aus.

Auch im Vergleich zum letzten Quartal zeigt sich für Wohnungespreise in allen Metropolen ein Rückgang, in Berlin fällt er mit −1,1 % am geringsten aus. Es folgen Frankfurt am Main (−1,2 %), Düsseldorf (−1,5 %), München (−1,6 %), Stuttgart (−1,7 %) und Hamburg (−2,1 %).

Berlin sticht auch bei den Mieten heraus, dort explodierten die Mietpreise gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht erneut (23,9 %). Mit großem Abstand dahinter folgen München (5,1 %) und Hamburg (4,7 %), Düsseldorf (3,6 %) sowie Stuttgart (3,1 %). In Köln (3,1 %) und Frankfurt am Main (2,2 %) war der Anstieg am geringsten. Auch im Vergleich zum letzten Quartal sind die Mieten mit 8 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen Düsseldorf (2,2 %), Stuttgart (1,7 %), Hamburg (1,4 %) und München (1 %). In Frankfurt am Main (0 %) gab es keine Bewegeung und in Köln sogar ein leichtes Minus (−0,6 %).

Die Preise am Wohnungsmarkt sprechen noch immer keine klare Sprache. Sowohl die eindeutige Erholung als auch der Crash bleiben aus. Die Frühindikatoren auf Verkäuferseite sprechen für eine weitere Stagnation oder gar ein minimales Anziehen der Kaufpreise, die Käuferseite ist damit offensichtlich noch nicht ganz d’accord. Perspektivisch aber dürfte die Knappheit siegen. Schon heute sehen wir in den Metropolen starke Anstiege der Neuvertragsmieten. Dies stützt langfristig die Kapitalwerte und schafft Anreize zum Eigenheimerwerb.

Sie können den aktuellen Expo Real Data Insight Spezial hier herunterladen.

Wir hoffen, dass Ihnen unser mit heißer Nadel gestrickter Expo Real Data Insight Spezial etwas gebracht hat für die nächsten beiden Messetage und darüber hinaus.

Wir wünschen Ihnen eine spannende und erfolgreiche EXPO Real 2023!

Ihr Value Marktdaten Team

 

Immobilienmarktdaten: Update Q1-2023

by Sebastian Hein

Die Angebotspreise für Wohnungen sinken das dritte Quartal in Folge und sie fielen im Vergleich zum Vorquartal um –2,3 %. Der Zahl offener Verkaufsvorgänge nimmt weiter zu, der Zuwachs flacht im Vergleich zum Vorquartal etwas ab. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind aktuell rd. 48 % mehr Wohnungen im Angebot.

Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sinken zwar erst das zweite Quartal in Folge, dafür aber deutlich stärker als im vergangenen Quartal: Sie veränderten sich im Vergleich zum vierten Quartal 2022 um –2,9 %. Gleichzeitig steigt auch hier das Angebot, im Vergleich zum Vorjahr sind aktuell 61 % mehr Häuser zum Verkauf auf dem Markt. Der Kaufmarkt ist nach dem Wendepunkt weiterhin in Katerstimmung und geprägt von sinkenden Preisen, steigenden Verkaufsofferten und fallenden Transaktionen.

Am Mietwohnungsmarkt stiegen die Preise hingegen weiter, mit 0,4 % allerdings weniger stark als im Vorquartal. Das Angebot bleibt hingegen extrem knapp und stagniert auf niedrigem Niveau.

In den Metropolen insgesamt sanken die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen seit dem letzten Jahr um –0,4 %. Dieser vergleichsweise leichte Rückgang ist erneut vorrangig durch die Entwicklung der Bundeshauptstadt Berlin getrieben, wo im Vergleich zum 1. Quartal 2022 die Preise noch um 2,5 % gestiegen sind. In Köln sinken die Preise vergleichsweise moderat (–3,2 %), in Hamburg (–7,1 %), Frankfurt am Main (–8,1 %) und Düsseldorf (–8,6 %), Stuttgart (–9,6 %) und München (–9,8 %) fällt der Rückgang weit stärker aus. Im Vergleich zum letzten Quartal sinken die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen auch diesmal in allen Städten. In Berlin (–0,2 %) ist der Rückgang am geringsten, dahinter folgen Hamburg (–2,7 %), Stuttgart (–2,9 %), Frankfurt am Main (–3,2 %), Köln (–3,5 %) sowie München (–3,8 %).

Bei den Mieten zeigt sich erneut ein anderes Bild. In Berlin stiegen die Mietpreise gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht um sage und schreibe 19,7 %, dahinter folgen Köln (4,7 %) und Düsseldorf (4,5 %), München (4,4 %) sowie Hamburg (4 %). In Frankfurt am Main (2,9 %) und Stuttgart (1,1 %) war der Anstieg am geringsten. Auch im Vergleich zum letzten Quartal (!) sind die Mieten mit 5 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen München (2 %), Köln (1,2 %), Frankfurt am Main (1,2 %) und Düsseldorf (0,9 %). In Hamburg (0,7 %) und Stuttgart (0,3 %) ist der Anstieg gering.

Das Angebot ist preisunelastisch, die aktuelle Phase ist noch gekennzeichnet von einer Verkäuferseite mit wenig Verkaufsdruck. Es herrscht zurzeit weder hochschnellende Arbeitslosigkeit, noch sind die aktuellen Prolongationskonditionen im Dekadenvergleich untragbar geworden undd damit dürfte sich der Preis auch weiterhin nur langsam nach unten bewegen. Die Mieten hingegen steigen weiter und selbst teure Wohnungen sind Mangelware. Es werden zunehmend Index- oder Staffelmietverträge vereinbart wie unsere aktuellen Auswertungen dazu zeigen. Obwohl der Anteil variabler Vermietungen insgesamt gering ist (rd. 2 %) steigt der Druck auf die Mieter stetig an. Die aktuellen Entwicklungen am Mietmarkt, besonders aber das fehlende Angebot, dürfte die Kaufnachfrage langsam wiederbeleben.

Sonderauswertung „Regional Insight“

Fokus des Regional Insights ist diesmal der Raum Stuttgart. Die Region liegt zentral in Baden-Württemberg und umschließt die Stadt Stuttgart sowie die umliegenden Landkreise Böblingen, Esslingen, Ludwigsburg, Rems-Murr-Kreis, Reutlingen und Tübingen.

Die Preise für Eigentumswohnungen sanken im Vergleich zum Vorjahr mit –8 % stärker als im bundesweiten Schnitt (–2,7 %). Auch die Einfamilienhauspreise sind – anders als im Bundesdurchschnitt (0,2 %) – mit –5,4 % rückläufig, wobei das Preisniveau jeweils weit über dem Bundesdurchschnitt liegt. Umgekehrt hinkt der Mietsanstieg mit 2,7 % dem Bundesdurchschnitt (5,3 %) hinterher.

Detaillierte Informationen zu den Miet- und Kaufpreisentwicklugen in der Region Stuttgart erhalten Sie in unseren VALUE Data Insights.

Den Bericht mit Preistabellen, Grafiken und weiteren Informationen können Sie hier herunterladen.

Die Pressemitteilung finden Sie in kürze hier.

Immobilienmarktdaten: Update Q4-2022

by Sebastian Hein

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 4. Quartal 2022 liegen vor und stehen den Nutzern der VALUE Marktdatenbank zur Auswertung bereit. Wir informieren mit den VALUE Data Insights wie gewohnt über allgemeine und aktuelle Marktentwicklungen. Zunächst wünschen wir allen aber ein frohes neues Jahr 2023!

Die Angebotspreise für Wohnungen sinken weiter, sie fielen im Vergleich zum Vorquartal um –2,4 %. Auch die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sanken nun erstmals, sie veränderten sich im Vergleich zum Vorquartal um –1,9 %. Die Mieten stiegen hingegen um 1,4 %. Im Vergleich zum Vorjahresquartal verringerte sich das Angebot verfügbarer Mietwohungen um –27 %. Der Druck im Mietenkessel steigt.

In den Top-7 Wohnungsmärkten messen wir für Wohnungen im Bestand weitgehend stärkere Preisrückgange als im Bundesmittel. In Hamburg gingen die Median-Preise im Vergleich zum Vorquartal um –4,5 % zurück. Stuttgart zeigt –4,4 % Preisrückgang, Frankfurt am Main –4,4 %, München –4,3 % und Düsseldorf zeigt gleichauf mit Berlin einen Rückgang von –0,7 %. In Köln sinken die Preise vergleichsweise wenig mit –0,3 %. Bei den Mieten zeigt sich auch hier ein anderes Bild: In Berlin stiegen die Mietpreise gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht um 14,8 %, dahinter folgen Düsseldorf (6,3 %) und Hamburg (4,9 %), Köln (4,9 %) sowie München (4 %). In Frankfurt am Main (3,1 %) und Stuttgart (1,5 %) war der Anstieg am geringsten. Im Vergleich zum letzten Quartal sind die Mieten mit 5,8 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen München (1,4 %), Hamburg (0,9 %), Stuttgart (0,4 %) und Köln (0,2 %). In Frankfurt am Main (0,2 %) und Düsseldorf (0,2 %) blieben die Mieten nahezu unverändert.

”Wie stark werden die Preise in 2023 fallen?”, ist die große Frage zum Start ins neue Jahr: Zinselastizitäten der Boomphase liefern leider wenig Erkenntnisse zur Doomphase und auch ein Dreisatz hilft uns nicht, die Bottomline zu prognostizieren. Dass die Preise fallen, wissen alle – wie stark sie fallen werden, weiß niemand. Die Marktakteure orientieren sich gerade neu. Einige kaufen, andere warten auf fallende Preise, viele können nicht mehr kaufen und manche müssen bald verkaufen. Die Quantitäten dahinter sind unbekannt und daher bleibt nur auf Sicht zu fahren und den Kauf-Markt zu beobachten und zu bewerten. Dabei unterstützen wir Sie gerne!

Sonderauswertung „Regional Insight“

Fokus des Regional Insights ist diesmal die Stadt Kassel und ihr Umland. Die Region liegt im Norden Hessens und umschließt die Stadt Kassel nebst den umliegenden Landkreisen Kassel, Hersfeld-Rotenburg und Waldeck-Frankenberg sowie dem Schwalm-Eder-Kreis und dem Werra-Meißner-Kreis.

Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im Vergleich zum Vorjahr mit 2,2 % schwächer als im bundesweiten Schnitt von 2,8 %. Anders die Einfamilienhauspreise, sie stiegen im Vergleich zum Vorjahr mit 15,5 % deutlich stärker als im Bundesdurchschnitt (9 %), wobei das Preisniveau der Eigenheime deutlich niedriger ist als der Bundesdurchschnitt (398.000 €). Der Mietanstieg liegt mit 6,1 % gleichauf mit dem Bundesdurchschnitt (6,1 %).

Detaillierte Informationen zu den Miet- und Kaufpreisentwicklugen in der Region Nordhessen erhalten Sie in unseren VALUE Data Insights.

Den Bericht mit Preistabellen, Grafiken und weiteren Informationen können Sie hier herunterladen.

Die Pressemitteilung finden Sie in kürze hier.

Was ist ein AVM? Computerunterstützte datenbankbasierte Bewertungsmodelle in der Immobilienbewertung.

by Sebastian Hein

Was bedeutet ein AVM in der Immobilienbewertung

AVM in der Immobilienwirtschaft oder AVM in der Immobilienbewertung steht als Abkürzung für Automated Valuation Model. Übersetzt bedeutet AVM daher „Automatisiertes Bewertungsmodell“, also ein Computerprogramm, das über Objektinformationen und Vergleichswerte Immobilienwertvorschläge generiert. Diese Programme basieren auf einem Modell, welches in der Regel statistisch generiert wird. Heute wird AVM in der deutschen BelWertV als computerunterstütztes datenbankbasiertes Bewertungsmodell bezeichnet. Vermutlich werden wir daher in Zukunft fragen müssen: Was ist ein CDB?

Was versteht man heute unter einem AVM

Die Abkürzung AVM ist heute jedoch überholt, sie wird derweil auch oft als Synonym für vollumfängliche systemgestützte Bewertungslösungen verwendet. Im weiteren Sinne kann das Kürzel AVM oder seine Umschreibung „Automated Valuation Model“ daher als digitale Bewertungslösung definiert werden, die entweder nur ein Modell oder viele Modelle abdeckt. Die digitale Bewertungslösung kann dabei bereits nach wenigen Nutzereingaben Immobilienwertindikationen bereitstellen (systemgestütze Immobilienwertindikation) oder nach umfangreichen Nutzereingaben zur Ableitung von Immobilienwerten genutzt werden (systemgestütze Immobilienbewertung).

Geschichte automatisierter Bewertungsmodelle

Historisch betrachtet umfassten AVM Lösungen zunächst klassische modellbasierte Vergleichswertverfahren. Darin werden auf der Basis von Modellparametern die Werte von Immobilieneigenschaften zusammengesetzt zu einem Gesamtwert. Das Vorgehen wird teils auch hedonische Immobilienbewertung bezeichnet. Die Grundannahme dieser in den 1950er Jahren entwickelten Methode besagt, dass sich der Preis einer Immobilie aus der Summe der Preise ihrer Merkmale zusammensetzen lässt, den sogenannten impliziten Preisen. Die impliziten Preise werden dabei als Koeffizienten aus meist relativ trivialen Regressionsmodellen abgeleitet und auf das Bewertungsobjekt angewendet.

Modellbasierte (Vergleichs-)Bewertung in Deutschland

Vor allem in Deutschland wurden diese Modelle für Zwecke der Wertermittlung bis ins Jahr 2022 allerdings für Bewertungszwecke nicht anerkannt, da Sie für viele Akteure zu ungenau erschienen oder schlicht nicht nachvollziebar waren. Die Nachvollziehbarkeit dieser klassischen „hedonischen AVM“ lag allerdings nicht an der Komplexität der Modellansätze sondern vielmehr am mangelnden direkten empirischen Beleg, die Sachverständige für die Vergleichswertfindung gesetzlich benötigten.

Empirische (Schein-)Evidenz durch automatisierte Vergleichswerte

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