Immobilienmarktdaten und Analyst: Neue Updates Q1-2017

Mit Stichtag 09.04.2017 stehen die aktuellen Immobilienmarktdaten für das I. Quartal 2017 sowie ein Update der Analyst-Software für Sie bereit.

Aktuelle Immobilienmarktdaten Top-7

Zwar findet das offizielle Update der neuen Immobilienmarktdaten aus betrieblichen Gründen erst am Wochenende statt, wir möchten auf diesem Wege aber bereits jetzt ein paar Einblicke in aktuelle Preis- und Mietentwicklungen des deutschen Wohnimmobilienmarktes geben: Die höchsten Preissteigerungen (kein Erstbezug, kein Neubau) zwischen Januar und März 2017 verzeichnen wir in Düsseldorf, gefolgt von Berlin, Köln und München, während im Mietsegment Stuttgart das Feld vor München, Köln und Berlin anführt.

Preise (oben) und Mieten (unten) der Top 7 Märkte im März 2017, Entwicklung Jan’17 bis Mär’17 (Kein Erstbezug, kein Neubau, Stand: 4’2017, Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Aktuelle Immobilienmarktdaten Berlin

Besonders den Berliner Wohnungsmarkt haben wir uns dieses mal etwas genauer angeschaut: Im März 2017 gab es eine der stärksten Preissteigerungen seit Beginn unserer Aufzeichnungen (1’2012). Ähnliche Änderungsraten im Medianpreis für gebrauchte Wohnungen (kein Erstbezug) konnten wir nur im November 2015 feststellen. Da aber auch die Mieten gestiegen sind, fällt die Renditekompression gering aus (0,04%-Punkte im Vergleich zum Januar). Den höchsten monatlichen Renditerückgang gab es übrigens im Juni 2015, dem Monat der Einführung der Mietpreisbremse. Der vorübergehende Rückgang der Wiedervermietungsmiete um rd. 3,6% bei gleichzeitigem Anstieg der Kaufpreise um 2% führte zu einem Rückgang der durchschnittlichen Anfangsrendite um 0,2%-Punkte. Seither sind die Mieten aber wieder um rd. 17% gestiegen – ein nachhaltiges Nachlassen der Dynamik ist bisher in der Breite nicht erkennbar.

Preis- und Mietentwicklung Berlin nach Monaten 1’12 (=100) bis 4’17, Bruttoanfangsrendite bei Wiedervermietung, Änderungsraten zum Vormonat (Medianwerte, Kein Neubau, Kein Erstbezug, Stand: April 2017, Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Aktuelle Immobilienmarktdaten Neukölln

Dennoch konnte in den Bezirken Neukölln und Reinickendorf eine zuletzt rückläufige Mietentwicklung (-1,6 bis -0,6% seit Januar 2017) bei weiter steigenden Kaufpreisen beobachtet werden.

Entwicklung der Medianmieten je m² Jan’17 bis Apr’17 auf Ebene der Bezirke (Stand: April 2017, Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Diese Entwicklung sollte aber noch nicht überinterpretiert werden, sie trat bereits in Vorperioden auf und kann auch Ausdruck einer kleinräumigen Verschiebung sein. Im Ortsteil Neukölln selbst war die Mietentwicklung im gleichen Zeitraum noch leicht positiv.

Dennoch gibt die zunehmende Diskrepanz von Miet- und Preisentwicklungen Anlass zur Annahme, dass das Ende der Fahnenstange – was Preissteigerungen betrifft – in Neukölln bald erreicht sein dürfte (wir berufen uns dabei ausschließlich auf Rendite-Relationen). Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite (bei Wiedervermietung) liegt zwar mit 3,8% noch über dem Berliner Mittel von 3,4%, bei der aktuellen Entwicklung dürfte es aber nicht lange dauern bis dieser Wert – das theoretische Rendite-Gleichgewicht – erreicht ist. Es bedarf bei aktuellem Mietniveau lediglich noch einer Preissteigerung von 370 Euro je m², bei Fortschreibung der aktuellen Preisentwicklungen also etwa 2-4 Monate.

Preis- und Mietentwicklung im Berliner Bezirk Neukölln 1’12=100 bis 4’17 (Medianwerte, Kein Neubau, Kein Erstbezug, Stand: April 2017, Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

empirica-Immobilienpreisindex

Die Interpretation der hier angegebenen Werte und Entwicklungen sollte unter der Kenntnisnahme erfolgen, dass es sich lediglich um Mittelwerte (Median) handelt, mit denen die qualitative Zusammensetzung (Lage, Qualität, Ausstattung) der zugrundeliegenden Wohnungen nur bedingt erfasst wird. Zwar wurden für die Vergleiche ausschließlich Wiedervermietung im Bestand und keine Erstvermietungen herangezogen, dennoch können die Objekte der Stichproben hinsichtlich der Größe, Qualität und Lage unterschiedlich sein.

Der hedonische Preisindex der empirica ag erfasst diese qualitativen Änderungen der Stichproben und ermöglicht dadurch eine qualitätsbereinigte und vergleichbare Beobachtung. Die aktuellen Quartalszahlen erscheinen in Kürze mit dem empirica-Immobilienpreisindex.

Immobilienmarktanalyse und -beobachtung: System-Update

Natürlich gibt es zum neuen Quartal auch Neuerungen im Immobilienmarktanalyse und -beobachtungssystem, dem empirica-systeme Analyst. Nach den zahlreichen Erweiterungen im letzten Quartal, wurde die Analyseplattform nochmals hinsichtlich der Performance optimiert. Darüber hinaus stehen ab 09.04.2017 mehr amtliche Stadtgliederungen (Bezirke, Stadtteile und Quartiere) für Auswertungen zur Verfügung. Analysen auf Basis amtlicher Stadtteile sind damit für annähernd alle studentischen Wohnungsmärkte und größeren Städte möglich. Ob Ihr spezifischer Anwendungsbereich von unserem System abgedeckt ist erfahren Sie in unserer Produktübersicht.

Portfolioanalyse und Portfoliobewertung: Software-Feature

Aufgrund des positiven Nutzerfeedbacks möchten wir in diesem Rahmen auch nochmal die optimierte Portfolio-Standortlisten-Funktion hervorheben: Diese Funktion ermöglicht adressgenaue Sammelabfragen von Umkreismieten, -Preisen und Renditekennziffern. Sie ermöglicht Bestandshaltern, -Managern und Prüfern den effizienten und bei Bedarf kleinräumigen Benchmark der Bestandsdaten mit aktuellen Marktdaten. Dazu hinterlegen wir die Standorte Ihres Bestandes im System (Adressprüfung und Geocodierung) und ermöglichen durch die individuelle ID-Übernahme und den CSV-Export die reibungslose Integration in Ihren Prozessablauf.