Temporäres Wohnen – vom Studentenwohnen zum Überdruckventil

von Sebastian Hein

empirica-systeme lieferte mit dem Vortrag “Temporäres Wohnen – vom Studentenwohnen zum Überdruckventil?” den Auftakt zur Podiumsdiskussion auf dem Panel “temporäres Wohnen” auf dem 1. Frankfurter Immobilienkongress am 20.11.2018.

Das Segment hat seine Nischenstellung verlassen und profitiert von diversen Trends, die die Nachfrage nach zeitlich befristeten Wohnformen stärken. Das Segment profitiert aber auch vom allgemeinen Druck auf den Wohnungsmärkten. Daher haben wir im Vortragstitel den Begriff Überdruckventil übernommen.

Auch wenn es im Hinblick auf die m²-Preise nicht so scheint, auf den Wohnungsmärkten sorgt das Segment für eine Entspannung, da es ihn mit Masse und erschwinglichen All-In-Mieten (Gesamtmieten) versorgt. Daher ist die Überlegung zur Überdruckfunktion wohl durchaus berechtigt. Zur Zeit ist die Nachfrage hoch, das Angebot zieht nach und trotzdem steigen die Preise, denn die Versorgung auf den Wohnungsmärkten ist trotz steigender Fertigstellungszahlen besonders für junge und kleine Haushalte wie Studenten und Berufsanfänger immer noch miserabel.

Mieten und Mietentwicklung für die konkurrierenden Marktsegmente (Zimmer in Wohngemeinschaften, 1-Zimmer-Wohnung und 1-Zimmer-Wohnen auf Zeit)

Die Kernfrage dürfte daher sein, ob die aktuellen Vermietungsquoten und Preise auf Basis der nachhaltigen Trends (z.B. mobilere Lebenskonzepte, veränderte Arbeitswelten, steigende Studentenzahlen) oder auf Basis einer Trendüberlagerung (durch Druck aus dem herkömmlichen Wohnungsmarkt) zustande kommen. Im letzteren Falle, dürfte sich ein nachlassender Druck im Markt, zuerst am Überdruckventil zeigen. Dazu haben wir Mieten und Entwicklungen fürs temporäre Wohnen mit den konkurrierenden herkömmlichen Marktsegmenten (Zimmer in Wohngemeinschaften und 1-Zimmer Wohnungen) verglichen. Ist die Abweichung hoch, ist die Überdruckeigenschaft gering und vice versa. Mehr Rendite aber auch mehr Risiko

Künstliche Intelligenz und Immobilienpreise

von Sebastian Hein

Machine Learning im Kontext herkömmlicher Schätzverfahren

Künstliche Intelligenz verspricht im Kontext der Immobilienbewertung wie auch der Immobilienpreisbeobachtung und -Prognose ein hohes Potenzial. Alle reden über die “neuen” Methoden aber zuweilen erhält man den Eindruck, dass die ernsthafte Auseinandersetzung mit dem Thema zu sehr in den Hintergrund rückt.

Daher haben wir Einblick in unsere aktuelle Forschung anhand einer Case-Study auf dem Arbeitskreis Immobilienpreise des BBSR gewährt und kurz zum Thema vorgetragen. Es ging uns insbesondere darum, eine Diskussion zu den Potenzialen und Fallstricken der aktuellen Entwicklungen anzustoßen.

Auszug unseres Vortrages “Künstliche Intelligenz und Immobilienpreise – Machine Learning im Kontext herkömmlicher Schätzverfahren” beim Arbeitskreis Immobilienpreise des BBSR in Bonn (2019)

Am Beispiel des Berliner Wohnungsmarktes haben wir lineare Regression (OLS), Random Forest, Neuronales Netz, AdaBoost und KNN miteinander verglichen und diskutiert. Wie zu erwarten haben insbesondere Random Forest und AdaBoost deutlich bessere Prognosequalitäten als eine herkömmliche Regression. Besonders zum Tragen kommen die Vorteile, wenn man größere Trainingsdatensätze hinzuzieht, was bei herkömmlichen Verfahren ja keine Effekte haben darf – es sei denn, das Modell ist schlecht bzw. falsch.

Random Forest Visualisierung unserer Immobilienpreismodellierung für Berlin (2012-2018)

Dennoch gibt es auch Diskussionspunkte: Der Vorteil eines größeren Daten- bzw. Variableninput führt einerseits zu unübersichtlichen Schätzungen – mit Folgen für die geforderte Modelltransparenz und andererseits zu einer hohen Anforderung an die Dateneingabe durch Gutachter. Weitere Informationen zum Thema und dem Arbeitskreis Immobilienpreise beim BBSR finden Sie hier.  

(Aus-)Wirkungen der Mietpreisbremse

von Sebastian Hein

Ökonometrische Evaluation – Methoden und theoretische Fallstricke

Sebastian Hein und Lorenz Thomschke referierten auf dem Arbeitskreis Immobilienpreise über mögliche Auswirkungen der Mietpreisbremse. Der Vortrag mit dem Titel “(Aus-)Wirkungen der Mietpreisbremse; Ökonometrische Evaluation – Methoden und theoretische Fallstricke” fokussierte nach einer allgemeinen Einführung auf die ökometrische Konzeption und Analyse die Herr Thomschke in seinem Promotionsprojekt “Distributional effects of rent controls in Berlin“ umgesetzt hat.

Informationen zum Arbeitskreis Immobilienpreise finden Sie hier

Immobilien­preis­entwicklung: Wo ist das Ende der Fahnenstange?

von Sebastian Hein

Die Immobilien­preis­entwicklung der letzten Jahre war rasant. Und das besonders in den Metropolen, also den Top-7 Märkten, in denen sich die Preise seit 2010 fast verdoppelt haben. Die Gründe dafür sind allerseits bekannt. Billiges Geld und Anlage­notstand, gepaart mit einem Nachfrage­überhang bzw. Angebots­knappheit sorgen dafür, das immer tiefer in den Säckel gegriffen wird um das ersehnte Stück vom Betongold­kuchen zu ergattern. Zuletzt hat Bundesbank­-Vize­präsidentin Claudia Buch im Interview mit der Zeit davor gewarnt, die Preis­anstiege der Vergangenheit “einfach in die Zukunft fort­zuschreiben”. Wir finden es ist eine gute Idee genau das zu tun, denn es lässt einen zumindest erahnen, wo sich das Ende der Fahne­nstange befinden dürfte. Für eine Veranstaltung des Wirtschaftswocheclubs haben wir eine einfache Trendfortschreibung durchgeführt.

preisprognose
Trendfortschreibung von Miet- und Kaufpreisen nach verschiedenen Szenarien. Mieten (mit und ohne Mietpreisbremse), Preise (Maximale mittlere Zahlungsbereitschaft: bis Kaufpreisfaktor 33 (dick gestrichelt), bis Kaufpreisfaktor 40 (dünn gestrichelt). Quelle: eigene Berechnung (auf Basis empirica-Immobilienpreisindex 2016).

Unsere Trend­fortschreibung der Miet- und Kauf­preis­entwicklungen in den Top-7 Märkten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) auf Basis des empirica-Immobilienpreisindex zeigt, wie lange noch mit steigenden Immobilien­preisen zu rechnen wäre, je nach Rendite-Risiko-Präferenz der Nachfrager bzw. der Anleger. Sofern nach Ansicht der Marktakteure das Risiko bis zu einer Brutto­anfangsrendite von 3% ausreichend reflektiert würde, ginge die Preisentwicklung Ende 2017 von “Steigend” in eine “Seitwärts­bewegung” über. Dann nämlich wäre im Mittel der Top-7 Märkte ein Kaufpreisfaktor von 33 erreicht.  In Zeiten wo bei “3% noch lange nicht Schluss” oder die “3% die neue 5%” ist, ist das, sofern sich an den Rahmenbedingungen nichts ändert, aber nicht unbedingt wahrscheinlich. Setzen wir also einen Kaufpreis­faktor von 40 an, rechnen also mit einer Anfangs­rendite von 2,5% (im Mittel wohlgemerkt), dann ginge die Party noch bis 2021 weiter. weitere Immobilienmarktdaten

Vortrag auf der statistischen Woche

von Sebastian Hein

Mietangebotsdaten als Ergänzung zur amtlichen Mietstatistik

Erhebungsverfahren und Anwendungen am Beispiel des Berliner Mietspiegels

Auszug aus dem Vortrag: Marktmieten nach Mietspiegel Kriterien Berlin (Lorenz Thomschke, empirica, 2016)
empirica-systeme wurde von der Deutschen Statistischen Gesellschaft eingeladen, auf der Statistischen Woche 2016 einen Vortrag im Kontext der Mietenstatistik zu halten.
 
Gemeinsam mit Lorenz Thomschke von der empirica ag, referierte Sebastian Hein über Mietangebotsdaten als Ergänzung zur amtlichen Mietstatistik.
 
Abstract des Vortrages: Die Datenverfügbarkeit für die Forschung im Rahmen der Mietstatistik ist ausbaufähig. Neben einer größeren Verfügbarkeit von amtlichen Primärdaten könnten auch alternative Datengrundlagen zu einem breiteren Forschungsfundament beitragen. Eine dieser Alternativen sind Mietangebotsdatenbanken. empirica-systeme stellt eine solche Angebotsdatenbank bereit. Durch die große Datenmenge, gepaart mit bis zu 150 Attributen zu Objekt- und Standorteigenschaften bietet die Datenbank ein großes Potenzial für die (miet)statistische Forschung. Dieses mögliche Potenzial soll ebenso wie mögliche Einschränkungen anhand eines Vergleichs mit der amtlichen Berliner Mietstatistik herausgearbeitet werden. Nach Vorstellung der Erhebungsmethodik und den einhergehenden Eigenheiten der verwendeten Mietangebotsdatenbank, wird die Anwendbarkeit am Beispiel des Berliner Mietspiegels diskutiert. Dazu wird der Berliner Tabellenmietspiegel auf Basis von 223.000 Mietangebotsdaten (2012-2016) mittels deskriptiver Auswertungen und Regressionsmethoden reproduziert und anschließend mit dem tatsächlichen Mietspiegel verglichen. Gemeinsamkeiten und Unterschiede werden dabei im Hinblick auf unterschiedliche Aspekte einer optimierten Mietstatistik und im Kontext aktueller wohnungspolitischer Aspekte diskutiert.
 
Weitere Informationen erhalten Sie hier.  

Gute ÖPNV-Anbindung beeinflusst Immobilienpreise

von Sebastian Hein

Je besser Wohnimmobilien an den Öffentlichen Nahverkehr angeschlossen sind, desto höher fallen Mieten und Kaufpreise der Immobilien aus. 

Auf dem Arbeitskreis „Immobilienpreise“ 2014 des BBSR präsentierten wir die Ergebnisse des Forschungsprojekts von BBSR/BMVI zum Mehrwert von Immobilien durch ÖPNV-Erschließung

Eine Haltestelle von Bussen und Bahnen im Umkreis von einem Kilometer geht mit bis zu 4,8 Prozent höheren Mieten und bis zu 4,7 Prozent höheren Kaufpreisen einher. Zurückzuführen ist dies auf die Bereitschaft der Wohnungsnachfrager, mehr für eine verbesserte ÖPNV-Angebotsqualität zu zahlen. Zu diesen Ergebnissen kommt eine vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beauftragte Studie.

“Wenngleich es Unterschiede zwischen den untersuchten Städten und den Verkehrssystemen gibt, ist der Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise spürbar. Sowohl die Nachfrager als auch die Vermieter und Eigentümer profitieren von einer guten Infrastruktur”, sagt BBSR-Direktor Harald Herrmann. Die Forscher haben die Effekte der ÖPNV-Anbindung auf Wohnungspreise und Mieten in den Städten Stuttgart, Kassel, Erfurt, Ulm, Berlin und Saarbrücken empirisch geprüft und quantifiziert, um damit eine fundierte Basis für weitere Diskussionen in Politik und Gesellschaft zu schaffen. Die Studie kombinierte verschiedene statistische Methoden. Ergänzt wurden die Analysen um eine Befragung. Sie diente dazu, die Zahlungsbereitschaft der Haushalte für eine gute ÖPNV-Anbindung zu ermitteln.

Das Forschungsprojekt wurde vom Forschungsinstitut empirica, der PTV Transport Consult GmbH und TNS Infratest bearbeitet und von einem interdisziplinären Expertenbeirat unterstützt. Die Studie ist als BBSR–Online-Publikation 11/2015 erschienen. Interessierte können sie unter www.bbsr.bund.de in der Rubrik “Veröffentlichungen” abrufen oder hier direkt herunterladen.

Wirtschafts­woche: Wohnpreis­spiegel – Wo sich der Immobilien­kauf noch lohnt

von Sebastian Hein

Vor allem in Metropolen werden Kaufgelegenheiten am Immobilienmarkt rar. In welchen Lagen sich der Kauf trotzdem noch lohnt – und welche Rolle die Mietpreisbremse dabei spielt, zeigt ein lesenswerter Artikel unter Wirtschaftswoche-Online.

“Reihenhäuser, Gartenzwerge und ein langer Weg zur Arbeit – was zunächst trist klingt, wird für Immobiliensuchende immer interessanter. Die deutsche Vorstadtidylle, der Speckgürtel, lockt immer mehr potenzielle Immobilienkäufer an. Zu recht, meint Immobilienexperte Sebastian Hein von empirica-systeme, einem Immobiliendatenanbieter. Wer jetzt noch kaufen wolle, der solle sich in Universitätsstädten oder eben im Speckgürtel umsehen, riet Hein am Dienstag auf dem Investmentgipfel der WirtschaftsWoche in Frankfurt. Im Fall der Mainmetropole komme auch Offenbach in Frage.” heißt es auf Wirtschaftswoche.

empirica-systeme referierte auf dem Investmentgipfel im November zum Thema “Investmentperspektiven angesichts auseinanderdriftender Märkte”