Es geht weiter: Die Immobilienpreise und die Mieten kletterten auch im 2. Quartal 2018, wie der aktuelle Immobilienpreisindex von empirica verrät. Seit Beginn der Zeitreihe im 1. Quartal 2004 sind die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen um 52,7% gestiegen, in den kreisfreien Städten um 73,2%. In Landkreisen haben sie im selben Zeitraum um 41,1% zugelegt.
empirica-Immobilienpreisindex: ETW, Neubau, 1.Q‘04=100 (Quelle: empirica ag 2018)
Wenn nichts Neues passiert, gibt es auch nichts Neues zu berichten. Solange man auch sucht, Wendepunkte sind nicht auffindbar – zumindest nicht in unseren Immobilienmarktdaten. Aber das ist ja auch keine schlechte Nachricht. Oder?
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Schema: Verhältnis von Transaktionspreisen und Angebotspreisen im Zyklus
so lautete eine These in unserem Beitrag mit dem Titel, Angebotsdaten sind heute wichtiger denn je. Begründet haben wir dies durch die sinkenden Verhandlungsspielräume angesichts der Marktentwicklungen.
Nun wurden wir vielfach gefragt, ob wir dazu aktuelle empirische Belege vorlegen können: Jein, lautet die Antwort. Dazu wäre eine objektscharfe Verschneidung mit Transaktionsdaten vonnöten, um etwaige Mittelwerteffekte auszuschließen. Um die These aber trotzdem mit ein wenig Empirie zu unterfüttern, haben wir uns einmal den Frankfurter Wohnungsmarkt durch die Mittelwertbrille angeguckt und siehe da, die Tendenz ist sichtbar. Sowohl im Neubausegment als auch in Bestandssegmenten haben sich die Unterschiede zwischen Angebotspreisen und Transaktionspreisen im Mittel teilweise deutlich verringert.
Transaktionsabschläge in Frankfurt am Main
1. Eigentumswohnungen (Neubau) in Frankfurt am Main. Abweichung (rechte Y-Achse) der mittleren Angebots- und Transaktionspreise (linke Y-Achse) im Zeitverlauf – Halbjahresprojektion der Angebotsdaten (Quellen: Transaktionsdaten: Immobilienmarktbericht 2018, Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Angebotsdaten: empirica-systeme)
Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in der Rheinschiene steigen weiter
Deckblatt: City Report Wohnen 2018 – Region KölnBonn (Quelle: S Corpus Immobilienmakler 2018)
Der neue „City Report Wohnen“ der S Corpus Immobilienmakler GmbH mit Angeboten, Preisen und Markttrends für die Wohnungsmarktregion Köln/Bonn und Düsseldorf ist erschienen. Die Preise sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser sind an allen drei untersuchten Standorten weiter gestiegen.
In Düsseldorf stieg der Quadratmeterpreis im Median für neue Eigentumswohnungen auf 4.800 Euro. In Köln betrug der Vergleichswert 4.550 Euro pro Quadratmeter. In Bonn wurden 3.750 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Damit ist Düsseldorf bei neuen Eigentumswohnungen die teuerste unter den City-Report-Städten.
798.000 Euro, und damit 100.000 mehr als im Vorjahr, kostete ein neues Einfamilienhaus in Düsseldorf. Auch dieser Medianpreis erhebt Düsseldorf zur teuersten Stadt unter den City-Report-Städten. Der hohe Anstieg ist auch das Ergebnis eines geringer gewordenen Angebotsvolumens bei gleichbleibend hoher Nachfrage. In Köln wurden neue Häuser für 571.000 Euro angeboten. In Bonn lag der Preis für neu gebaute Eigenheime bei einem Medianwert von 593.000 Euro.
Wie wir bereits zum empirica-Immobilienpreisindex I/2018 kommentiert haben, stiegen die Immobilienpreise im 1.Quartal 2018 in der überwiegenden Anzahl der Kreise weiter deutlich an. Die vdp-Research stellt in ihrer Indexreihe zum Gesamtmarkt für das 1.Quartal 2018 sogar die höchste Wachstumsrate im gesamten Betrachtungszeitraum fest (gemessen am Vorjahresquartal).
Vervielfältiger und Preis-Einkommens-Verhältnis Deutschland seit 1.Q‘04 (Quelle: empirica ag 2018)
Da wundert es nicht, dass auch die “Blasenindikatoren” weiter in Richtung Gefahrenzone zeigen. Für den Wohnimmobilienmarkt ist die (Pseudo-)Rendite im Bundesdurchschnitt auf 3,6% gefallen. Neue ETW kosten derweil durchschnittlich 5,6 Jahreseinkommen bzw. 27,5 Jahresmieten.
empirica-Blasenindex: Gesamt- und Einzelindices Deutschland – 1.Q‘04=0% (Quelle: empirica ag 2018) *pro Einwohner | **relativ zum BIP (Bestand: Bundesbank; Neugeschäft: vdp) | Preise=ETW Neubau Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de)
Neue Daten altes Bild. Geändert hat sich an den Preis- und Mietentwicklungen nichts, aber auch das ist angesichts der aktuellen Diskussionen ja eine Meldung wert. Der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica liegt vor.
Zuwachs Kaufpreise ETW und Inflation 2004-2018, 1.Quartal, alle Baujahre (Quelle: empirica ag)
Seit Beginn der Aufzeichnung sind die Preise in den Top-7 Städten um 124% gestiegen, selbst nach Abzug der Inflation eine beachtliche Entwicklung. Das ist nicht überall so, in den Schrumpfungsregionen sind die Preise nach Abzug der Teuerung gesunken.
Hier steigen auch die Leerstände wie der kürzlich veröffentlichte CBRE-empirica-Leerstandsindex zeigt. In den Wachstumsregionen sind die Reserven dagegen aufgebraucht. Es ist nunmal eng geworden in den Metropolen, aber auch das ist nicht neu. Innerhalb des letzten Quartals fällt aber eine Metropole besonders auf: In Frankfurt sind die Mediankaufpreise (kein Neubau) alleine von Januar bis März um 6,1% gestiegen. Hier wird es wohl besonders eng.
Von der Preis- und Mietentwicklung bleiben auch die Wohngemeinschaften nicht verschont, obwohl diese weniger häufig neu (sondern weiter) vermietet werden. Das zeigt der WG-Mietenindex von empirica der ebenfalls in dieser Woche veröffentlicht wurde: Demnach sind in den Hochschulstandorten insgesamt die Standardmieten bei 30% über dem Niveau aus dem Sommersemester 2012.
Die nachfolgende Karte zeigt die Medianpreise aller Landkreise fürs erste Quartal.
Mediankaufpreise Wohnungen Q1-2018 ohne Neubau (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)
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Auf dem Berliner Wohnmarkt setzte sich auch 2017 der Miet- und Preisanstieg fort. Die Angebotsmieten stiegen im Median um 8,8 Prozent, 2016 waren es noch 5,6 Prozent.
Deckblatt Wohnmarktreport Berlin 2018 (Quelle: Berlin Hyp, CBRE GmbH 2018)
Aktuell liegen die inserierten Mieten in Berlin damit durchschnittlich bei 9,79 Euro pro Quadratmeter, wobei die einzelnen Stadtgebiete starke Unterschiede aufweisen. Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen erhöhten sich um 12,6 Prozent auf im Schnitt 3.706 Euro pro Quadratmeter. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Wohnmarktreports Berlin, der jährlich gemeinsam von der Berlin Hyp AG und dem globalen Immobiliendienstleister CBRE herausgegeben wird. Der Wohnmarktreport analysiert die aktuellen Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt und wertet hierfür unter anderem mehr als 85.000 Mietwohnungsangebote für die insgesamt 190 Postleitzahlgebiete Berlins aus. Aufgrund der Datendichte können auch kleinräumige Entwicklungen beobachtet und verlässliche Ergebnisse erzielt werden.
Ausgehend von einem ohnehin schon hohen Niveau sind die Kaufpreise von inserierten Eigentumswohnungen in den 7 A-Städten im Jahr 2017 nochmals um 9,5% gestiegen (2016: 11,5%), in den 14 B-Städten um 7,6% (2016: 7,2%). Die Mietpreise legten ebenfalls weiter zu, hinken mit einer jährlichen Wachstumsrate von zuletzt 5,9% in den A-Städten (2016: 5,3%) und 5,0% in den B-Städten (2016: 3,9%) jedoch weiterhin den Preissteigerungen der Kaufobjekte hinterher.
Unsere aktualisierten Marktdaten zum 3½. Quartal 2017 liegen im empirica-systeme Analyst für Sie zum Abruf bereit. Der Blick auf die Medianpreisindizes für Bestandswohnungen in den Top-7 Städten zeigt: Es könnte bald Neuigkeiten geben.
Medianpreisindex Bestandswohnungen, kein Erstbezug, Jan 2012 = 100
Zumindest in Berlin bewegen sich die Preise seit August auf einem Niveau von 3.500 Euro je m² seitwärts. Das muss nicht dauerhaft so bleiben, schließlich gab es eine solche Stagnationsphase bereits von Juli bis September 2014 schon einmal; allerdings auf einem Niveau von 130 (Januar 2012 = 100), heute zeigt der Index 195. Wie auch für die übrigen Tops gilt: Abwägen und Hingucken. Monatsindizes sind recht volatil, und auch wenn der Medianwert in der Preisindextheorie durchaus seine Berechtigung findet, warten wir lieber die zweite Hälfte des Quartals ab, um auf den empirica-Immobilienpreisindex zu blicken (einen hedonischen Index mit weniger Qualitätsverzerrung). Verwunderlich wäre es aber nicht, wenn dem Aufwärtstrend in manchen Städten die Puste ausgeht, das liegt nicht nur an Preis-/ Einkommens- sondern wohl auch an Renditerestriktionen.
Deckblatt: NAI apollo Wohnungsmarktbericht 2017 (Quelle: Nai apollo 2017)
Die siebte Auflage des NAI apollo Wohnungsmarktberichtes liegt vor:
“Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland befindet sich weiterhin in einer Boomphase. Ein Rekordergebnis jagt das nächste. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht. Die Kaufpreise für Wohnraum sind anhaltend auf Anstiegskurs, mit Wachstumsquoten, die den Vorjahren nahezu entsprechen. Auch die Mietwohnungsmärkte sind unverändert von Preissteigerungen charakterisiert. Diese fallen im Vergleich zum Kaufsegment zwar geringer aus, haben das Vorjahresniveau aber übertreffen können”, so die Autoren der Studie.
In der siebten Auflage des NAI apollo Wohnmarktberichts werden auf einem Blick, gestützt durch Tabellen, Diagramme und Karten, alle relevanten angebots- und nachfrageseitigen Faktoren auf nationaler, regionaler sowie lokaler Ebene in gewohnter Weise zusammengestellt.
Der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica ag liegt vor. Auch im 3. Quartal 2017 steigen die Immobilienpreise in Deutschland weiter an. Im Durchschnitt aller Baujahre legen die Indices von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern weiter zu.
Immobilienpreise und Mieten – Indexwerte alle Baujahre Q1/2004=100 (Quelle: empirica ag).
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