Und wieder ist ein Rekordjahr verstrichen. Nicht nur an den Investmentmärkten, auch bei den Preis- und Mietentwicklungen zeigen sich neue Maxima – “lokal oder global?” lautet die Gretchenfrage, wo wir beim Glauben wären. Mehr gibt die Empirie immer noch nicht her, zumindest nicht die unserer aktualisierten Immobilienmarktdaten. In diesem Sinne, frohes Neues!
Vorjahresvergleich: Entwicklung der Mediankaufpreise für Wohnungen – kein Neubau (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)
Die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen stiegen im Vergleich zum Vorjahresquartal nocheinmal stark an, in Frankfurt mit rd. 15% am deutlichsten und sogar nochmals stärker als im Vorjahr. Im Vergleich zum Vorquartal deutet sich hier aber eine Entspannung an. Ansonsten deuten die Zeichen ersteinmal auf ein etwas gemäßigteres “weiter so”. Nicht so bei den Mieten. Hier ist die Tendenz weniger eindeutig. Während in Düsseldorf die Mieten im letzten Quartal noch einmal deutlicher anzogen, gingen sie in Berlin, Frankfurt und München zuletzt minimal zurück. Ob sich hier ein neuer Trend zeigt oder ein statistischer Effekt
Der neue Zinshausatlas von Hammers & Heinz liegt vor und bietet Eigentümern, Investoren und Interessierten eine transparente Übersicht über den deutschen Zinshausmarkt. Die Nutzer erhalten mit wenigen Klicks alle wichtigen Informationen zu Preisen und Preisentwicklungen, Nachfragesituation sowie detaillierte Angaben zu einzelnen Vergleichsobjekten. Darüber hinaus erstellen Hammers und Heinz detaillierte Marktpreiseinschätzungen für Zinshäuser auf der Basis von 20.000 Vergleichsobjekten in über 20 Städten.
Symbolbild: Zinshausatlas der Hammers und Heinz Immobilien GmbH (Quelle: Hammers und Heinz Immobilien GmbH)
empirica-systeme lieferte mit dem Vortrag “Temporäres Wohnen – vom Studentenwohnen zum Überdruckventil?” den Auftakt zur Podiumsdiskussion auf dem Panel “temporäres Wohnen” auf dem 1. Frankfurter Immobilienkongress am 20.11.2018.
Das Segment hat seine Nischenstellung verlassen und profitiert von diversen Trends, die die Nachfrage nach zeitlich befristeten Wohnformen stärken. Das Segment profitiert aber auch vom allgemeinen Druck auf den Wohnungsmärkten. Daher haben wir im Vortragstitel den Begriff Überdruckventil übernommen.
Auch wenn es im Hinblick auf die m²-Preise nicht so scheint, auf den Wohnungsmärkten sorgt das Segment für eine Entspannung, da es ihn mit Masse und erschwinglichen All-In-Mieten (Gesamtmieten) versorgt. Daher ist die Überlegung zur Überdruckfunktion wohl durchaus berechtigt. Zur Zeit ist die Nachfrage hoch, das Angebot zieht nach und trotzdem steigen die Preise, denn die Versorgung auf den Wohnungsmärkten ist trotz steigender Fertigstellungszahlen besonders für junge und kleine Haushalte wie Studenten und Berufsanfänger immer noch miserabel.
Mieten und Mietentwicklung für die konkurrierenden Marktsegmente (Zimmer in Wohngemeinschaften, 1-Zimmer-Wohnung und 1-Zimmer-Wohnen auf Zeit)
Die Kernfrage dürfte daher sein, ob die aktuellen Vermietungsquoten und Preise auf Basis der nachhaltigen Trends (z.B. mobilere Lebenskonzepte, veränderte Arbeitswelten, steigende Studentenzahlen) oder auf Basis einer Trendüberlagerung (durch Druck aus dem herkömmlichen Wohnungsmarkt) zustande kommen. Im letzteren Falle, dürfte sich ein nachlassender Druck im Markt, zuerst am Überdruckventil zeigen. Dazu haben wir Mieten und Entwicklungen fürs temporäre Wohnen mit den konkurrierenden herkömmlichen Marktsegmenten (Zimmer in Wohngemeinschaften und 1-Zimmer Wohnungen) verglichen. Ist die Abweichung hoch, ist die Überdruckeigenschaft gering und vice versa. Mehr Rendite aber auch mehr Risiko
Deckblätter Wohnungsmarktberichte (Stadt Dortmund, Stadt Bielefeld, Stadt Leipzig, Kommunalverband Niedersachsen Bremen e.v., Stadt Leverkusen, NRW Bank)
Aktuelle Immobilienmarktdaten sind eine wichtige Säule der amtlichen Wohnungsmarktbeobachtung bei Ländern und Kommunen. Angebotsmieten messen den Pulsschlag der Wohnungsmärkte und verweisen damit auf Handlungsfelder und wohnungspolitische Interventionsbedarfe. Sie reagieren schnell auf Marktengpässe und zeigen ebenso frühzeitig die Erfolge von wohnungs- und städtebaupolitischen Maßnahmen an.
Wir freuen uns, dass wir auch in diesem Jahr wieder zahlreiche Akteure der amtlichen Wohnungsmarktbeobachtung mit unseren Immobiliendaten dleirekt oder indirekt (über unsere Kunden) unterstützen konnten. Frei nach dem Motto:
Händische Zeitungsanalyse war gestern.
Hier finden einige Beispiele diesjähriger Neuerscheinungen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit): Bremen , NRW , Rheinland-Pfalz , Nürnberg , Aachen , Leverkusen , Dortmund , Bielefeld , Düsseldorf , Tübingen oder Leipzig . Neben der reinen Marktberichterstattung werden unsere Wohnungsmarktdaten auch in weiteren Bereichen benötigt und genutzt, so z.B. bei der Erstellung grundsicherungsrelevanter Mietspiegel oder weiteren Fragen im Rahmen von KDU (Kosten der Unterkunft); wie auch in den Planungsämtern und Wirtschaftsförderungen oder im Rahmen der Sozialberichtserstattung. Vorsprung durch Information gilt eben auch in öffentlichen Körperschaften. Kontaktieren Sie uns gerne falls Sie Fragen oder Interesse haben.
Der empirica-Blasenindex für das 3. Quartal 2018 liegt vor. In den Wachstumsregionen läuft der Gesamtindex seitwärts, hier kann seit Anfang des Jahres kein Anstieg der “Blasengefahr” mehr festgestellt werden. Die Zahl der betroffenen Kreise mit Werten über dem blasenlosen Referenzwert nimmt ebenfalls nicht mehr weiter zu. Der Gesamtindex (+2 Pkte) steigt in den Schrumpfungsregionen wiederholt stärker als in den Wachstumsregionen (+/- 0 Pkte). Hier liegt der Index aber weiterhin unterhalb des “Gefahren-Niveaus”.
empirica-Blasenindex: Gesamtindex nach Regionstypen 1.Q‘04=0%; Quelle: empirica ag
Weitere Informationen zum empirica-Blasenindex erhalten Sie unter empirica-institut.de.
Pünktlich zur Expo Real 2018, stehen unsere Immobilienmarktdaten für das dritte Quartal 2018 bereit. Auch unser Immobilienmarktinformationssystem, der empirica-systeme Analyst wurde für unsere Kunden zum Quartalswechsel wieder um neue Features erweitert. Anhand unserer Immobilienmarktdaten haben wir die aktuelle Immobilienmarktentwicklung auf dem Wohnungsmarkt, im Kontext einer aktuellen Fragestellung, beleuchtet.
Weiterer Preisanstieg in den Top-7
Indexpreisentwicklung für Wohnungen zum Kauf, Jan. 2018 – Sep. 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung). Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank
Nach unseren aktuellen Zahlen ist immer noch kein Wendepunkt in Sicht. Der “Superzyklus” läuft somit weiter, aber nicht überall gleich dynamisch. Vielleicht deutet sich eine Seitwärtsbewegung teilweise auch schon an. Aber nicht in Frankfurt! Hier stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen (keine Neubau und kein Erstbezug) seit Anfang des Jahres im Median um mehr als 17%. Zum Vergleich: Berlin, Stuttgart, Köln und Düsseldorf folgen mit 6-7% im selben Zeitraum, München und Hamburg liegen mit rd. 4% noch weiter dahinter.
Frankfurt hebt sich ab
Ob die Entwicklung in Frankfurt durch ein “Brexit gains Narrativ” zu begründen ist, wie es die UBS im aktuellen BubbleIndex beschreibt, sei einmal dahin gestellt. Bei Betrachtung der Preisverteilung fällt jedenfalls auf, dass besonders die unteren und mittleren Marktsegmente im Laufe des Jahres eine recht starke Teuerung erfuhren. Im unteren Dezil beträgt das Delta zwischen Januar und September bis zu 20%. Die Preisanpassungen im oberen Dezil tendieren hingegen gegen Null. Auf den Raum übertragen heißt das: Im Zentrum laufen die Preise seitwärts, am Rand steil nach oben; der Markt wird homogener.
Umland und B Städte mit höherer Dynamik
Dieses Bild erstreckt sich auch über die Frankfurter Stadtgrenzen hinweg, z.B. nach Offenbach: Im Median stiegen die Preise hier mit über 18% im Vergleichszeitraum noch stärker als in Frankfurt selbst, besonders in den Bezirken Kaiserlei und Stadtmitte. Brexit hin oder her, eine hohe Nachfrage trifft in der Region auf ein geringes Angebot. Deswegen hat Frankfurt den Median von 5.000 Euro je m² für unsanierte Bestandswohnungen im September auch gerissen. Auf unserer Karte zur Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 ist Frankfurt damit die einzige Metropole in Dunkelrot.
Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung); Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank
Diese Einfärbung bleibt ansonsten nur Küsten- und Umlandgemeinden sowie B- , C- und D Städten vorbehalten (z.B. Offenbach >18%, Bochum, Zwickau und Münster >15%).
Die Karte illustriert auch die Ausstrahlung der Zentren auf ihr Umland, sofern genügend Fälle zur Messung vorlagen. Insgesamt zeigt sich, dass die Dynamik, wie sie in den letzten Jahren in den Metropolen messbar war, nun an anderen Standortkategorien stattfindet. Die räumliche Dimension überlagert die zeitliche Dimension. Der Zyklus ist durch eine Gleichzeitigkeit des Ungleichzeitigen charakterisiert. Ende des Zyklus absehbar? Ein Blick auf die Rendite
Auch im dritten Quartal 2018 schossen die Angebotspreise von Kaufobjekten weiter in die Höhe. Ausgehend von einem ohnehin schon hohen Niveau sind die Kaufpreise von inserierten Eigentumswohnungen in den 7 A-Städten gegenüber dem Vorjahresquartal nochmals um 11,9% gestiegen, in den 14 B-Städten betrug der Anstieg 8,0%. Die Mietpreise legten ebenfalls weiter zu, hinken mit einer jährlichen Wachstumsrate von zuletzt 5,7% in den A-Städten und 3,6% in den B-Städten jedoch weiterhin den Preissteigerungen der Kaufobjekte hinterher.
Es ist nicht neu, die Divergenz zwischen Miet- und Kaufpreisen hängt an Niedrigzinsen und einem Mangel an rentableren Anlagealternativen. Neu ist aber, dass die Preisanstiege schon messbar die Flucht der Großstädter ins Umland fördert und Landeier beginnen, die Schwarmstädte wie München oder Berlin zu meiden. So wachsen etwa Mainz oder Bremen mittlerweile schneller als Berlin, während die Hauptstadt zunehmend Menschen ans Umland verliert.
Erfolgreiche Investoren wissen früher, welche Regionen verlieren oder gewinnen, weil es es solche und andere Analysen bei empirica regio gibt. Und das ist auch neu!
Neues Tool: empirica regio
Seit 2012 bietet die empirica-systeme Marktdatenbank aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen, Mieten und Renditen des deutschen Immobilienmarktes. Neben diesem etablierten Analysetool für die Immobilienwirtschaft bietet empirica regio nun einen einfachen Onlinezugang zur empirica Regionaldatenbank mit regionalen Rahmendaten für die Immobilienwirtschaft.
Deckblatt: LEG-Wohnungs-Marktreport NRW 2018 (Quelle: LEG 2018)
Der aktuelle LEG-Wohnungsmarktreport für NRW liegt vor. Die Studie der LEG in Kooperation mit CBRE beleuchtet das Marktgeschehen an den Wohnungsmärkten in NRW und konzentriert sich in der aktuellen Ausgabe auf die zwölf Top-Standorte Nordrhein-Westfalens. Dazu wurden zahlreiche Immobilienmarktdaten ausgewertet und um sozio-ökonomische Fakten ergänzt. Angebotsmieten für Wohnungen in Nordrhein-Westfalen
Der empirica-Blasenindex für das 2. Quartal 2018 liegt vor: Gegenüber dem Vorquartal ergibt sich keine Veränderung der Blasengefahr in Großstädten. Bundesweit steigen die Teilindices Vervielfältiger und Preis-Einkommen allerdings weiter an. Neubau und Verschuldung bleiben hingegen schwach, wodurch die Gefahr gebremst wird.
empirica-Blasenindex: Gesamtindex – Regionstypen (1.Q‘04=0%): Preise für ETW Neubau; Wachstumsregionen (Schrumpfung) = delta Einwohner 2007-12 >1% (<-1%) (Quelle: empirica ag 2018)
Das Rückschlagpotential, welches die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten beschreibt liegt bundesweit bei 15%, in den Top 7-Städten bei 32% und sogar in demographischen Schrumpfungsregionen könnten die Preise um 6% einbrechen. Ob das passiert, hängt vom Tempo der Fertigstellungen, von der Entschleunigung der (Binnen-)Zuwanderung und einer möglichen Zinswende sowie den politischen Begleitumständen ab (z.B. Subventionen). „Externe Schocks“ erhöhen die Wahrscheinlichkeit ebenfalls (Zölle, BIP), schreibt empirica zur Lage am Wohnungsmarkt.
Weitere Informationen zum Index erhalten Sie unter empirica.de
Die Fluktuationsquoten auf dem Wohnungsmärkten gehen stetig zurück. Dies liegt u.a. an der steigenden Diskrepanz der Neuvertragsmieten zu den Bestandmieten. Eine neue Wohnung zu suchen wird schlicht unattraktiver, weil diese pro Wohnfläche deutlich teurer ist. In einer nicht repräsentativen aber sehr umfassenden Erhebung hat die Süddeutsche Zeitung bei rd. 50% der Befragten eine höhere Mietbelastung als Umzugshinderungsgrund ermittelt.
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