empirica-systeme lieferte mit dem Vortrag „Temporäres Wohnen – vom Studentenwohnen zum Überdruckventil?“ den Auftakt zur Podiumsdiskussion auf dem Panel „temporäres Wohnen“ auf dem 1. Frankfurter Immobilienkongress am 20.11.2018.
Das Segment hat seine Nischenstellung verlassen und profitiert von diversen Trends, die die Nachfrage nach zeitlich befristeten Wohnformen stärken. Das Segment profitiert aber auch vom allgemeinen Druck auf den Wohnungsmärkten. Daher haben wir im Vortragstitel den Begriff Überdruckventil übernommen.
Auch wenn es im Hinblick auf die m²-Preise nicht so scheint, auf den Wohnungsmärkten sorgt das Segment für eine Entspannung, da es ihn mit Masse und erschwinglichen All-In-Mieten (Gesamtmieten) versorgt. Daher ist die Überlegung zur Überdruckfunktion wohl durchaus berechtigt. Zur Zeit ist die Nachfrage hoch, das Angebot zieht nach und trotzdem steigen die Preise, denn die Versorgung auf den Wohnungsmärkten ist trotz steigender Fertigstellungszahlen besonders für junge und kleine Haushalte wie Studenten und Berufsanfänger immer noch miserabel.
Die Kernfrage dürfte daher sein, ob die aktuellen Vermietungsquoten und Preise auf Basis der nachhaltigen Trends (z.B. mobilere Lebenskonzepte, veränderte Arbeitswelten, steigende Studentenzahlen) oder auf Basis einer Trendüberlagerung (durch Druck aus dem herkömmlichen Wohnungsmarkt) zustande kommen. Im letzteren Falle, dürfte sich ein nachlassender Druck im Markt, zuerst am Überdruckventil zeigen. Dazu haben wir Mieten und Entwicklungen fürs temporäre Wohnen mit den konkurrierenden herkömmlichen Marktsegmenten (Zimmer in Wohngemeinschaften und 1-Zimmer Wohnungen) verglichen. Ist die Abweichung hoch, ist die Überdruckeigenschaft gering und vice versa.
Mehr Rendite aber auch mehr Risiko
Die Renditen sind deutlich höher als im herkömmlichen Wohnungsmarkt. Mittelfristig ist in dem Segment auch weiter mit steigender Nachfrage und auch wachsendem Angebot zur rechnen. Die „Nische“ profitiert vom Druck im herkömmlichen Wohnungsmarkt und die Rahmenbedingungen sprechen nicht für eine rasche Entspannung der Mietmärkte.
Aber langfristig sehen wir ein höheres Risiko für die Sparte als im herkömmlichen Wohnungsmarkt. Auf Druckentlastung im Wohnungsmarkt reagiert das Überdruckventil zuerst, zudem sind die nachhaltigen Trendindikatoren anfälliger auf Änderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Auch der Wettbewerb ist eine wesentliche Komponente und fordert an vielen Fronten heraus. Beherbergung wird zunehmend zum Mitbewerber und Angebote im mittleren Preissegment werden vermutlich zunehmen. Auch neuere Konzepte (z.B. Co-Living) schaffen zusätzliches Angebot und erhöhen den zukünftigen Wettbewerbsdruck. Das Segment ist und wird daher auch kein Selbstläufer. Mikrolagen, Konzeptionen und Mengengerüste bleiben wichtiger denn je. Hier finden Sie weitere Informationen.